北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异405号

案外人：陈某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：朱某。

被执行人：鲁某。

被执行人：姜某。

被执行人：某村民委员会。

本院在执行某公司1与朱某、姜某、某公司2、鲁某、某村民委员会合同纠纷一案[执行依据：（2020）京02民初346号；执行案号：（2023）京02执141号]过程中，案外人陈某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人陈某称，请求停止对吉林省×××室（以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封，本案的诉讼费用由申请执行人及被执行人承担。事实与理由：2023年9月4日，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）查封了案涉房屋及对应建设用地使用权。案外人陈某对案涉房屋享有实体权利，足以排除执行，具体理由如下：一、本案不排除关联交易的可能性，执行依据是否成立值得商榷。2015年12月25日在某公司1入股某公司2后，某公司2法定代表人李某受某公司1指派，某公司2实际控制权完全由某公司1掌握，在这种背景下，某公司1与某公司2案件的民事调解书可能损害国家或第三人的合法权益，某公司1对案涉房屋所属项目未能取得相关审批手续即进行交易出售，业主实际入住情况，后续因手续不全无法办理产权登记等情况均为明知，这些问题应当是民事调解书形成时必须核实的内容。二、陈某具备排除执行的法定条件。（一）《×××地产认购书》是双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效。陈某与某公司2签订《×××地产认购书》，该《×××地产认购书》中对房屋坐落、面积、价款等内容均进行了明确约定，《×××地产认购书》签订后陈某按照《×××地产认购书》约定缴纳了房款，某公司2交付了案涉房屋，陈某办理了入住，《×××地产认购书》签订后双方均已按合同约定实际履行。（二）陈某在北京二中院查封之前已合法占有案涉房屋。1.北京二中院依据（2020）京02民初346号民事判决书首次查封案涉房屋，期限从2020年9月7日至2023年9月6日，2023年9月4日北京二中院下发续封裁定，期限从2022年7月27日至2025年7月26日。但无论是首封还是续封，本案案涉房屋的购买时间是在查封之前，不存在查封之后购买案涉房屋的事实。案涉房屋交付后，陈某及时缴纳了物业维修基金，对案涉房屋进行装饰装修并实际居住至今，居住期间产生了水费、电费、物业费、取暖费等居民生活基本费用。这些费用充分证明陈某购买案涉房屋用于居住并实际合法占有案涉房屋的事实。（三）陈某已支付超过购房全部价款的百分之五十以上。按照《×××地产认购书》付款条款约定，陈某受让案涉房屋后，通过银行转账方式及时支付超过购房全部价款的百分之五十以上，并且按期偿还按揭贷款，且某公司2和按揭银行出具票据确认了收款的事实。（四）案涉房屋是陈某名下唯一一套住房。陈某通过长春市房产档案馆个人住房信息查询证明书可知，截至到本案立案时，陈某名下只有唯一一套，购买案涉房屋的目的就是用于居住，而且通过上述水电费等证据材料也证实案涉房屋实际居住的事实。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，陈某的物权期待权能够排除法院执行，北京二中院应当不得执行案涉房屋，并解除案涉房屋的查封，确认案涉房屋归陈某所有。

某公司1称，房产系以登记为权利转移根据。案外人明知案涉房屋未竣工验收，且其非安置回迁对象，也未依法占有使用案涉房屋，其为抵债和牟取商业利益目的进行认购，既无排除强制执行的权利根据，又无予以特别保护的正当性和必要性。故其基于普通商业之债且非无过错主体不足以排除强制执行。一、案涉房屋的权利人系某村民委员会而非案外人。案涉房屋所附土地所有权和建设开发手续办理主体不是某公司2，至今尚未竣工验收，亦未办理房屋权属登记，不具备交付条件，依法不能出售及交付给案外人。案涉房屋的土地权利登记在×××村民委员会名下，相关开发建设手续也是以×××村民委员会名义办理的。案涉房屋并非商品房，不属于司法解释保护公民基本权利的保护范围。案涉房屋项目是村民回迁安置项目，按照市政府政策及规定明确了这个项目房产只能销售给村民，如果销售给村民以外的人，则需要先办理产权证至×××村民委员会名下，在缴纳土地出让金后才能作为二手房销售给第三人。案外人不是村民，也没有办理相应手续，具有重大过错，将两次交易合并为一次交易存在逃避税收、规避购房资格、与被执行人串通转移财产的嫌疑。案外人所述情况不能排除强制执行。

本院查明，某公司1与朱某、姜某、某公司2、鲁某、某村民委员会合同纠纷一案，某公司1向本院申请财产保全。2020年9月5日，吉林省长春市南关区人民法院受本院委托以现场张贴查封公告方式查封某公司2开发建设的位于×××B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18、B19、B20、B21、B22，C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C11、C12、C13、C14、C15、C16、C17、C18、C19，D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、D11、D12、D13、D14、D15、D16、D17、D18、D19、D20、D21的房产及相应的建设用地使用权。2020年12月23日，本院作出（2020）京02民初346号民事调解书。上述民事调解书生效后，某公司1向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2023）京02执141号。

执行过程中，本院于2023年9月4日向吉林省长春市规划和自然资源局送达（2023）京02执141号协助执行通知书，继续查封了某公司2开发建设的位于×××B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18、B19、B20、B21、B22，C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C11、C12、C13、C14、C15、C16、C17、C18、C19，D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、D11、D12、D13、D14、D15、D16、D17、D18、D19、D20、D21的房产及相应的建设用地使用权，查封期限三年，案涉房屋在查封范围内。

陈某围绕其异议请求向本院提交了以下证据：

证据一、陈某与某公司2于2016年9月26日签订的《×××地产认购书》，其中载明陈某从某公司2认购案涉房屋，价款为498690元。

证据二、某公司2为陈某出具的收据，其中载明某公司2于2016年9月26日收到陈某交纳的案涉房屋价款208690元；于2017年5月4日收到陈某交纳的案涉房屋价款290000元；中国农业银行账户活期交易明细清单，载明：2016年9月26日陈某向账户1********支付200000元；中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，载明：2017年5月4日陈某向账户×××支付290000元。上述中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单中未见收款人为某公司2。

证据三、《吉林省城市供用热力合同》《前期物业管理服务协议》、采暖费收据、代收供热费收款收据、物业费收款收据等证据。

证据四、陈某房屋产权信息查询证明，其中载明陈某在不动产档案电子信息中无不动产产权登记。

某公司1对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，根据陈某向本院提交的证据，本院无法认定陈某已经支付案涉房屋全部购房款，故陈某所提本案异议不属于应排除执行的法定情形，对其异议请求本院予以驳回。关于陈某提出本案诉讼费用承担的请求，不属于执行异议的审查范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人陈某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年六月五日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤