北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异766号

异议人（被执行人）：某公司1。

申请执行人：某银行。

被执行人：某公司2。

被执行人：白某。

被执行人：刘某。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：某公司6。

被执行人：某公司7。

本院在执行某银行与某公司2、白某、刘某、某公司3、某公司4、某公司5（以下简称某公司5）、某公司6、某公司7金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2018）京02执779号，（2023）京02执恢394号]过程中，异议人某公司5向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某公司5称，请求确认2024年8月29日某公司8（以下简称某公司8）对×××地产（以下简称案涉房产）的竞买行为无效。事实和理由：某银行与刘某、白某、某公司5、某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、某公司6、某公司7金融借款合同纠纷执行一案，案号（2023）京02执恢394号。北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）于2024年8月1日在淘宝拍卖平台上发布《关于×××地产（变卖）的公告（变卖）》，某公司8于2024年8月29日以最高应价胜出，同日拍卖平台出具《网络竞价成功确认书》。某公司5认为，前述拍卖行为无效，具体理由是：一、法院未将《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称《评估报告》）送达某公司5，剥夺了被执行人的审查权和异议权。2023年12月，北京二中院恢复执行后，委托评估机构进行评估。评估过程中，某公司5积极配合北京二中院，出具了执行房产租赁关系的确认函。但评估完成后，北京二中院未将《评估报告》送达给被执行人。某公司5在案涉房产拍卖成交后查看拍卖页面才知晓评估报告内容，发现报告严重损害了被执行人权益。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条，人民法院应当在收到委托评估报告三日内发送给当事人及利害关系，当事人及利害关系人对评估报告存在异议的，可依据该法第二十二条提出书面异议。但北京二中院未将《评估报告》送达某公司5导致某公司5无法及时提出异议，《评估报告》未经某公司5审查，不应作为确认财产处置参考价的依据。二、拍卖起拍价考虑了租赁关系等原有权利对价值的影响，但拍卖公告未明确租赁关系等原有权利是否维持，实质导致财产被低价处置，应属无效。在拍卖网页下载的评估报告显示，评估报告“特别提示”第4点载明“估价人员现场调查发现在价值时点估价对象3、5层存在出租、4层存在无偿使用的情况，本次评估根据《关于“（2023）京02执恢394号”评估事宜的来函》、估价委托人转交的当事人双方出具的《关于“（2023）京02执恢394号”评估事宜的确认函》及《房屋租赁合同》《房屋无偿使用协议书》，已考虑租赁及无偿使用的限制对结果的影响；估价对象已办证部分不考虑上述租赁及无偿使用的限制条件下的评估单价为9790元/平方米，总价为19060.35万元。”据此《评估报告》，如果考虑租赁和无偿使用对资产价格的影响，则评估价格为1.7亿，如果不考虑，则评估价格为1.9亿。相应我们认为在拍卖时，如果以1.7亿为参考价打折拍卖，那么则应公告买受人应继续履行原有《房屋租赁合同》和《房屋无偿使用协议书》。如果以1.9亿为参考价打折拍卖，那么则应涤除原有《房屋租赁合同》和《房屋无偿使用协议书》，保障资产处置的价值最大化。本次拍卖公告的评估价为1.7亿，变卖价格也是在此基础上进行7折和8折之后得来的。但是，在拍卖公告上并未说明《房屋租赁合同》和《房屋无偿使用协议书》应该继续履行，相反只说了腾退时间不明。这直接导致很多意向买受人无所适从，不知道购买后是否能腾空房屋，是否能解除租赁关系和无偿使用关系。此拍卖公告实质导致执行标的未能在拍卖中实现价值最大化。综上，某公司5请求北京二中院依法确认本次变卖无效，应责成执行部门重新启动对资产的执行。

某银行辩称，不同意异议请求，请求法院依法驳回，对方请求没有法律依据。第一条理由是虚假的，2024年2月1日《评估报告》作出后执行法官找我方要对方接收《评估报告》地址，我方向对方法定代表人白某要了邮寄地址，同时我方将《评估报告》的电子版发给了对方白某。我方将白某给我的地址转发给了执行法官。2024年2月2日，法院按照白某提供的地址邮寄了《评估报告》。我将法官向对方送达《评估报告》的邮单作为证据提交，故其第一个理由虚假。对方就评估事宜向法院出了一个确认函，两年前评估过但流拍了，本次拍卖都双方都同意延用上一次的评估机构进行评估，确认函中对《评估报告》内容进行了确认，故白某对《评估报告》内容是认可，由于对方要进行摘牌，故白某与我方协商，让我方向法院申请变卖程序延后，变卖时间点也是白某提供的，且对方要职工自筹资金进行购买。而且在刚启动拍卖程序后法院通知了白某和我方到法院进行谈话，且让白某将《房屋租赁合同》和《房屋无偿使用协议书》带来向我方出示，当时我方发现《房屋租赁合同》和《房屋无偿使用协议书》存在重大虚假，故当时我方向白某提出警告，法院做了执行谈话笔录，法院可以调取笔录，对方提出异议是拖延执行妨碍法院工作。

本院查明，某银行与某公司2、白某、刘某、某公司3、某公司4、某公司5、某公司6、某公司7金融借款合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2018年6月24日作出（2017）京民初125号民事调解书。上述民事调解书发生法律效力后，某银行申请强制执行，北京市高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）京执61号执行裁定书，裁定“北京市高级人民法院（2017）京民初125号民事调解书由北京市第二中级人民法院执行”。后，本院以（2018）京02执779号立案执行。2023年9月6日，本院立案恢复执行，案号为（2023）京02执恢394号。执行过程中，经本院委托评估，某公司9于2024年1月9日作出四川大成（2024）房字第010**《评估报告》。2024年2月4日，本院向某公司5送达（20244）房字第010**评估报告》，评估总价为17317.95万元，其中第9页载明：“三、需要特别说明事项。……3.估价人员现场调查发现在价值时点估价对象3、5层存在出租，4层存在无偿使用的情况，本次评估根据《关于“（2023）京02执恢394号”评估事宜的来函》、估价委托人转交的当事人双方出具的《关于“（2023）京02执恢394号”评估事宜的确认函》及《房屋租赁合同》《房屋无偿使用协议书》，已考虑租赁及无偿使用的限制对结果的影响；估价对象已办证部分不考虑上述租赁及无偿使用的限制条件下的评估单价为9790元/平方米，总价为19060.35万元”。2024年8月1日，本院在淘宝网络司法拍卖平台上发布《变卖公告》，拍卖标的物为案涉房产，评估价为17317.95万元，变卖价为9698.052万元，保证金为1900万元，增价幅度为48万元。《变卖公告》特别提示载明：“1.该标的15层现状面积918平方米左右为改造搭建；3、5层存在出租，4层存在无偿使用情况，评估报告已经考虑了租赁及无偿使用情况。1层部分面积（酒店大堂右侧）出租用于茶室，2层（整体）出租用作中餐厅，6-14层及15层出租给员工经营，暂未收集到租赁相关资料，上述因素对评估对象价格影响未考虑，拍卖成交后交付时间需另行通知。请意向竞买人酌情参拍，如因上述情况导致悔拍、无法过户等相关法律问题，均由买受人自行承担……”2024年08月19日，买受人某公司8（统一社会信用代码证：×××）以最高应价96980520元竞得。2024年9月9日，本院作出（2023）京02执恢394号之一执行裁定书，裁定：“一、解除对被执行人某公司1名下位于四川省成都市武侯区二环西一段1栋的商业房地产的查封及对上述房产的抵押登记。二、×××的商业房地产及相应的其他权利归买受人买受人某公司8（社会统一信用代码证：×××）所有，所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人某公司8时起转移；买受人某公司8可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。

本案审查过程中，某公司5向本院明确撤回第一项异议理由，即法院未将《评估报告》送达某公司5，明确异议请求为撤销案涉房产的网络司法拍卖行为。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

本案中，某公司5请求撤销对案涉房产的网络司法拍卖，其异议理由为拍卖起拍价考虑了租赁关系等原有权利对价值的影响，但《变卖公告》未明确租赁关系等原有权利是否维持，实质导致财产被低价处置，应属无效。本案执行过程中，本院依法委托某公司9作出四川大成（2024）4）房字第010**估报告》，该《评估报告》载明“估价人员现场调查发现在价值时点估价对象3、5层存在出租，4层存在无偿使用的情况”，评估价格为17317.95万元。本案《变卖公告》对上述情况已依法予以公示，以评估价格17317.95万元确定变卖价为9698.052万元，并无不当。另外，某公司5主张《变卖公告》未明确租赁关系等原有权利是否维持，亦不属于撤销网络司法拍卖的法定事由。

综上，某公司5的异议请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：

驳回某公司1的异议请求。

如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年十一月八日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤