北京金融法院

执 行 裁 定 书

（2024）京74执异350号

案外人：某餐饮公司，住所地北京市。

申请执行人：某银行，住所地北京市

被执行人：某发展公司，住所地北京市

被执行人：某开发公司，住所地沈阳市。

在某银行与某发展公司等民事纠纷一案执行中，案外人某餐饮公司向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某餐饮公司述称，请求法院中止对北京市某地xx号楼房屋的强制执行并解除对该房屋的查封。事实与理由：异议申请人是北京市某地xx号楼房屋（以下简称涉案房屋）的租赁权人及实际占有使用人，且已经支付了合同约定的租赁款，并占有使用多年。一、申请人享有合法租赁权。1、申请人于2019年1月1日与某商贸公司（某发展公司与某商贸公司于2017年10月31日签订买卖合同、租赁合同，属有权出租）签订了合法有效的《某地xx号楼租赁合同》，约定承租位于北京市某地xx号楼的房屋，租赁期限自2019年1月1日至2039年12月31日。申请人在签订租赁合同时，该房屋不存在诉讼纠纷甚至被司法拍卖的情况，属于善意承租人。2、申请人积极履行合同义务。合同签订后，申请人依约支付了租金，并一直合法占有、使用该房屋。二、法院执行司法拍卖将对申请人的合法权益造成严重损害。申请人已在该房屋中经营6年，基于对合法租赁关系的信任及长期经营的规划，已对房屋进行了一定的装修和改造，投入了大量的资金和精力。若房屋被拍卖，申请人不仅将面临经济损失，还需要重新寻找适当的经营场所，这将耗费大量的时间和成本，并可能导致失业及经营困难。三、申请人的租赁权益应受法律保护。根据“买卖不破租赁”原则，即使房屋所有权发生转移，申请人在租赁期内的合法权益不应受到影响。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，在法院执行过程中，申请人作为承租人的权益应当得到保障。综上所述，申请人作为北京市某地xx号楼的合法承租人，对该房屋的司法拍卖提出异议，请求法院中止对该房屋的司法拍卖程序，以保障申请人的合法权益。

某银行辩称，一、答辩人享有对涉案不动产抵押权。答辩人与某发展公司签订的主合同签订于2016年10月26日，同日签订了担保合同，约定将涉案不动产为主合同进行抵押担保，2016年11月3日对涉案不动产进行了抵押登记。二、被答辩人对涉案不动产不享有任何权利。被答辩人所谓的《租赁协议书》是与案外人某商贸公司（以下简称某商贸公司）签订的，某商贸公司与某发展公司先后签订买卖合同、租赁合同，远远晚于答辩人与某发展公司签订的担保合同和抵押登记时间。根据被答辩人提供的某商贸公司与某发展公司先后签订《买卖合同》来看，合同明确记载了涉案不动产的抵押情况，某商贸公司买卖也好、租赁也好、被答辩人租赁也好，对购买、租赁已设置抵押权的不动产的法律风险应当是明知，风险当然应当自行承担。某发展公司对涉案不动产的上述处置行为并未经过抵押权人，也就是答辩人的同意，对答辩人不产生任何法律效力，更不能来对抗答辩人的抵押权。因此，被答辩人、某商贸公司对涉案不动产不享有任何权利，被答辩人与之签订的协议与本案没有关系。三、被答辩人的行为属于滥用诉权，恶意干扰对答辩人的执行程序。对于涉案不动产的查封始于2021年8月27日，距今已三年有余，目前涉案不动产已进入拍卖阶段，在此之前，就该不动产法院已多次发布查封、执行、拍卖公告，并多次实地走访调查、评估、测绘，被答辩人对涉案不动产的法律状态明知的，在拍卖之前，都未提出任何主张，而在涉案不动产进入拍卖的关键时刻提出执行异议，显然是想干扰正常的拍卖程序，主观恶意明显。

本院查明，某银行与某发展公司、某开发公司信用证纠纷一案，本院作出（2021）京74民初xxx号民事判决，判决：一、某发展公司于本判决生效后十日内支付某银行xxx英镑（以付款当日16时30分某银行挂牌公示的人民币对英镑汇率折合成人民币）；二、某发展公司于本判决生效后十日内支付某银行按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算的利息（自2021年5月14日至2021年6月11日以xxx英镑为基数，自2021年6月12日至实际给付之日以xxx英镑为基数，均以付款当日16时30分某银行挂牌公示的人民币对英镑汇率折合成人民币）；三、某发展公司于本判决生效后十日内支付某银行律师费人民币xxx万元、翻译费人民币xxx元、公证费人民币xxx元；四、某银行在本判决第一项至第三项确认的债权范围内，有权就北京市某地xx号房地产拍卖、变卖的价款按照抵押登记顺序优先受偿；……在（2021）京74民初xxx号案件审理中，依据某银行的保全申请，本院依法查封了上述16处抵押不动产，查封冻结期限自2021年8月27日至2024年8月26日。

上述判决生效后，某银行申请强制执行，执行案号为（2023）京74执xxx号，后该案以其他终结方式结案。2024年5月29日，本院受理某银行恢复执行申请，案号为（2024）京74执恢xxx号，在该案中，本院依法对上述房屋予以继续查封，续封期限三年。

案外人依据租赁合同向执行实施法官申请确认租赁关系存在并在拍卖成交后阻却交付。本院已于2024年10月12日向其发送告知书，告知申请不构成阻却交付的事由，本院将在拍卖公告中披露其占有、使用的情况。

本案审查中，案外人持其与某商贸公司2019年的租赁合同等材料主张其租赁权。

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

根据前述查明，案外人所出示的租赁合同并非与案涉房产的产权人某发展公司所签订，无法认定案外人系案涉房产的合法承租人。此外，即便存在真实合法有效的租赁合同的情况下，案外人主张其于2019年起租，晚于案涉抵押权设立的时间，按照案外人所举证据显示该租赁为20年的长期租赁、租金固定不变并于疫情期间大幅下调，故对担保物权的实现存在影响。综上，案外人的异议请求依据不足，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人某餐饮公司的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　袁佳

审判员　　刘辉

审判员　　甘琳

二〇二四年十月二十八日

书记员　　李政