北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异757号

案外人：某公司1。

申请执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

本院在执行某公司2（以下简称某公司2）申请执行某公司3（以下简称某公司3）企业借贷纠纷一案[执行依据：（2019）京02民初3号民事调解书；执行案号：（2019）京02执467号、（2023）京02执恢70号]过程中，案外人某公司1（以下简称某公司1）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某公司1称：请求中止对（2019）京02执467号案件的执行，停止对北京市大兴区北兴路（东段）×××层（房屋所有权证号：X京房权证兴字第×**）予以拍卖的行为。事实与理由：2020年10月31日某公司1与某公司3就位于北京市大兴区北兴路（东段）×××层房屋（以下简称案涉房屋）签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限9年，自2020年11月9日起至2029年11月8日止。合同签订后，某公司1依约与某公司3进行了交接，并支付了相应费用。合同签约前案涉房屋房产证由原申请执行人某集团有限公司（以下简称某公司4）进行统一管理。房屋租赁合同签署时，某公司1曾派员工到某公司4办公室内核实房产证并告知租赁合同签约事宜，某公司4向某公司1展示了房产证并对租赁合同签署表示同意。现案涉房屋已于2020年11月起用于“某公寓”品牌长租公寓经营，双方所签署租赁合同合法有效且仍在继续履行。现因你院查封案涉房屋并即将进入变卖程序，特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，某公司1作为承租人已在你院查封前签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，且原申请执行人某公司4知晓并同意某公司1与某公司3签署的租赁合同，故请求你院中止对案涉房屋的执行，保护某公司1的合法租赁权。

本院审查过程中，某公司1将异议请求变更为：请求在租赁期限内不被清退，不向受让人移交案涉房屋。

某公司2称，不认可租赁事实，不同意某公司1的异议请求。

本院查明，某公司4与某公司3企业借贷纠纷一案，本院于2019年1月11日作出（2019）京02民初3号民事调解书，某公司4据此向本院申请强制执行，本院以(2019)京02执467号立案执行。2019年9年25日本院作出（2019）京02执476号之一执行裁定书，以某公司4与某公司3达成执行和解协议，需长期履行为由，裁定终结（2019）京02民初3号民事调解书的执行。后本院分别以（2021）京02执恢219号、（2023）京02执恢70号恢复执行。2023年3月31日，某公司4与某公司2签订《债权转让确认协议》，将本案债权转让给某公司2。2023年6月29日，本院作出（2023）京02执异395号执行裁定书，裁定本院（2023）京02执恢70号执行案件的申请执行人由某公司4变更为某公司2。

另查明，执行过程中，本院查封了被执行人某公司3名下位于北京市大兴区北兴路（东段）×××（房屋所有权证号：X京房房权证兴字第×**）查封期限三年，自2022年9月20日起至2025年9月19日止，案涉房屋在查封范围内。执行过程中，本院对北京市大兴区北兴路（东段）2号院20号楼1至11层20进行司法拍卖，流拍后进行变卖，变更周期60天，自2024年9月18日10时起至2024年11月17日10时止。变卖公告中特别提示：该标的目前有租户。

再查明，2020年10月31日，某公司3（甲方）与某公司1（乙方）签订《某大厦房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于公寓租赁经营管理使用，租期共计9年，自2020年11月9日起至2029年11月8日止。其中，免租期共计2个月，分别为2020年11月9日至2020年12月8日和2021年2月9日至2021年3月8日。免租期内乙方租金免交。租赁合同还就租金、保证金、其他费用及权利义务等事项进行了约定。同日，双方签订《某大厦物业管理服务合同》。2020年11月3日，某公司1向某公司3支付押金及首期租金，并开始对外经营至今。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现第二百三十八条）的规定，向执行法院提出异议。人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。本案中，某公司1依据其与被执行人某公司3于2020年10月31日签订的至今尚在租赁期限内的《新媒体大厦房屋租赁合同》请求本院不得向受让人交付案涉房屋，系对案涉房屋主张足以阻止执行标的物交付的实体权利，属于案外人异议的审查范畴。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，根据已查明的事实，某公司3与某公司1在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的房屋租赁合同，且某公司1在查封前已占有案涉房屋并用于对外经营，现租赁期限尚未届满，租赁合同仍在履行过程中，故根据上述司法解释规定，对于某公司1提出的在租赁期限内不向受让人移交案涉房屋的请求，本院予以支持。

综上所述，某公司1提出的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第一项、第第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：

某公司1提出的案外人异议成立；

在某公司3与某公司1于2020年10月31日签订的《新媒体大厦房屋租赁合同》约定的租赁期限内中止对北京市大兴区北兴路（东段）×××层×××（房屋所有权证号：X京房权房权证兴字第×**）××至×××层的强制交付。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　曾小华

审 判 员　石　东

审 判 员　陈家忠

二〇二四年九月二十九日

法官助理　程浩楠

书 记 员　宋宇婷