北京金融法院

执 行 裁 定 书

(2024)京74执异4号

案外人：崔某。

原案申请执行人：某公司，住所地北京市。

原案被执行人：宋某。

本院在办理某公司（以下简称某公司）与宋某仲裁一案中，本院依法执行被执行人宋某名下位于北京市通州区X号楼X层X的房产，案外人对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，请求停止对北京市通州区X号楼X层X的房产的执行。事实和理由：申请执行人某公司与被执行人宋某借款合同纠纷一案。申请执行人向北京金融法院申请强制执行，执行案号为（2023）京74执734号，并因此查封了被执行人名下位于北京市通州区X号楼X层X的房产，查封时间为2023年11月7日。案外人与被执行人于2023年8月1日签订租赁合同，合同约定被执行人将涉案房屋租赁给案外人，并于当日交房，总合同起止日为：2023年8月1日至2029年10月1日，因房屋装修老旧，双方约定案外人装修期为2023年8月1日至2023年12月1日，起租日为2023年12月1日至2029年10月1日，租金共计110000元，一次性交付。合同签订后次日案外人向被执行人支付了全部租金，并已重新进行装修，实际占有并使用至今。法院于2023年11月7日张贴公告，要求房屋的占有使用人自行迁出。为保障案外人的合法权益，遂于张贴公告起十日内向执行法官申报了权利，要求继续履行与被执行人所签订的租赁合同。案外人认为，与被执行人签订的租赁合同合法有效，租赁物在租赁期内被法院强制执行，租赁关系不应受其影响，案外人有权继续占有使用该涉案房屋。根据《民法典》《民事诉讼法》的相关规定，特依法提出异议，请求停止对北京市通州区X号楼X层X的房产的执行，以保障案外人的合法权益。

申请执行人某公司辩称，不同意案外人异议请求。理由如下：第一，承租人应向房管局办理备案登记手续，对房屋租赁存疑，第二，我公司在2022年12月19日，就该房屋设立抵押权，原案申请在2023年7月25日作出裁决结果，案外人所述租赁关系如果为真，不仅在抵押权设立之后，并且在裁判之后，因此我们认为租赁合同不能对抗抵押权，不认可租赁关系。

被执行人宋某未发表答辩意见。

本院查明，2023年7月25日，河源仲裁委员会作出（2023）河仲字第X号裁决书，仲裁庭裁决宋某向某公司偿还贷款本金240万元及利息等，某公司对宋某名下位于北京市通州区梨园西里X号楼X层X［不动产登记证明编号：京（2022）通不动产证明第X号］依法拍卖或变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

2022年12月19日，某公司与宋某签订《抵押合同》，约定宋某以其名下位于北京市通州区梨园西里X号楼X层X为涉案贷款提供抵押担保。2022年12月19日，某公司就此房产办理抵押登记，并取得《不动产登记证明》（不动产登记证明编号：京（2022）通不动产证明第X号）。

某公司因宋某未按期履行前述仲裁裁决，向本院申请强制执行。本院于2023年9月20日立案执行，案号为（2023）京74执734号。执行中，依法查封了被执行人宋某名下位于北京市通州区梨园西里X号楼X层X的房产，并于2023年11月7日在现场张贴查封公告，告知查封情况及将依法拍卖变卖查封房产的情况。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

本案审查中，崔某所出示的合同为房屋委托代理合同，即便如崔某所主张的系其与宋某间的以转租为目的的承租关系，但由于抵押权的设立在先，且考虑债权金额及抵押物价值等因素，即便存在真实合法有效的租赁合同关系，由于租赁权对在先的担保物权的实现有影响，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，案外人异议请求于法无据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人崔某的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　张守国

审 判 员　袁　佳

审 判 员　刘　辉

二〇二四年一月二十九日

法官助理　张　喆

书 记 员　曲赞竹