北京金融法院

执 行 裁 定 书

（2024）京74执异92号

案外人：李某。

申请保全人：某投资公司，住所地北京市。

被保全人：某软件园公司，住所地天津市。

第三人：某银行，住所地辽宁省。

在本院办理某投资公司与某某软件园公司、第三人某银行保全一案中，案外人李某提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

李某称，请求撤销北京金融法院作出的（2023）京74民初1579号民事裁定书，解除对天津市某小区X区X号楼X房屋的查封。事实与理由：涉诉房屋由被申请人某软件园公司开发建设。2016年12月19日，被申请人某软件园公司以抵充工程款的形式将诉争房屋抵售给案外人湖北某建工公司。2017年1月18日，案外人湖北某建工公司委托案外人杨培勇与申请人签订《购房协议》，将涉诉房屋以460万元价格出售给申请人。申请人支付全部价款后，入住涉诉房屋使用至今。近期，申请人办理过户手续时得知，涉诉房屋由贵院予以了轮候查封。天津市东丽区人民法院（2023）津0110民初14420号民事判决书已认定申请人系涉诉房屋的合法权利人，贵院查封上述房产缺乏事实及法律依据。申请人为维护自身合法权益，现依法提起上述申请，望予准许。

某投资公司辩称，不同意案外人的异议申请，理由如下：1.案外人跟某软件园公司并未签订过正式的商品房买卖合同，从申请书的事实与理由看出，案件存在众多法律关系；2.案外人未提交支付购房款的凭证以及贷款等凭证；3.案涉房屋为科研用地的办公用房；4.涉案房屋依然登记在某软件园公司名下，查封时某软件园公司未办理网签等手续；5.申请书中提到天津市东丽区人民法院14420判决书已经认定案外人为案涉房屋的产权人，该判决只是执行异议之诉，判决结果为不得执行案涉房屋，而不是确认房屋的所有权人为案外人。

本院查明，某投资公司与某某软件园公司、某银行借款合同纠纷一案，某投资公司向本院申请财产保全。2023年6月8日，本院作出（2023）京74民初1579号民事裁定，裁定：冻结被申请人某某软件园公司的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额总计210419444.40元。2023年8月7日，本院查封了东丽某软件园公司名下位于东丽区某小区X区X号楼X，查封期三年，自2023年8月7日至2026年8月6日止。

另查，李某与某软件园公司、天津中鸿丰建设集团有限公司案外人执行异议之诉一案，天津市东丽区人民法院于2024年1月25日作出（2023）津0110民初14420号民事判决，判决：不得执行东丽区某某小区区X号楼X房屋。该判决查明部分载明：坐落于天津市某小区区X不动产自2014年4月19日起登记在某软件园公司名下，包括该房屋在内的矽谷港湾B区曾于2013年3月22日起向天津银行股份有限公司第六中心支行办理在建工程房地产抵押，该抵押于2017年5月9日注销。2017年1月16日，龙生公司（甲方）与红太阳公司（乙方）签订《协议书》，约定龙生公司用天津市矽谷港湾B6区26号楼01室房屋一套（建筑面积304.58平方米、单16416.049元每平方米，总房款500万元）抵付津都大厦项目施工工程款。甲乙双方约定于房屋具备办理产权条件且甲方办理完毕该房屋抵押撤销后，甲方与乙方签订《天津市商品房买卖合同》。甲方可以根据乙方需要办理乙方指定第三方更名手续。庭审中，某软件园公司表示该《协议书》签订时龙生公司与某软件园公司法定代表人均为沈永和，某软件园公司对龙生公司签订该《协议书》的情形知情且同意。杨培勇在本案案件审理过程中以证人身份出庭，自述其借用红太阳公司营业执照承接津都大厦工程，为该工程相关工程款的实际权利人，由其代表红太阳公司经手与龙生公司签订《协议书》，杨培勇为天津市矽谷港湾B6区26号楼01室房屋实际抵款权利人。2017年1月18日，杨培勇与李某签订《购房协议》，约定杨培勇向李某出售天津市某某小区X号楼X室房屋建筑面积304.58平方米，价款460万元。由李某先付房款200万元，当日杨培勇为其办理更名手续，李某于三日内将剩260万元打到杨培勇账号，杨培勇同时交与李某更名手续。2017年1月18日，李某向杨培勇转账200万元。2017年1月19日，红太阳公司出具书面《房屋转售确认书》，主要内容为：“某软件园公司：我公司同意将东丽区某小区X区X号楼X室房屋转售给李某，该房屋建筑面积304.58平方米、单价16416.049元每平方米，总房款500万元，请贵公司协助办理该房屋的合同与产权等相关手续。特予以确认。”该《房屋转售确认书》原件由李某持有。2017年1月20日，李某向杨培勇转账260万元，杨培勇出具书面《收条》，记载“收李某购买X房款260万元，已付清”。2017年3月20日，李某缴纳东丽区某小区X号楼X室房屋装修保证金、垃圾清运费、物业费等费用，2017年8月20日，李某与供水公司签订合同，此后，李某占有使用该房屋至今。再查，中鸿丰公司与某软件园公司有（2022）津0110民初3863号建设工程合同纠纷案件，该案在审理过程中，中鸿丰公司申请财产保全，请求查封某软件园公司名下包括矽谷港湾B区B6-26-1在内的多套房屋，并提供了担保。天津市东丽区人民法院于2022年7月4日作出（2022）津0110民初3863号之一民事裁定书，裁定如下：“一、查封被申请人某某软件园公司名下坐落于天津市东丽区外环线南、昆仑路东侧矽谷港湾的房产：某小区X；二、查封期限3年。自2022年7月4日起至2025年7月3日止。”

以上事实，有本院保全材料和当事人提交的证据材料在案佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法关于案外人异议的规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

本案中，案外人主张某软件园公司以抵充工程款的形式将诉争房屋抵售给案外人湖北某建工公司，但案外人所举证据显示抵付津都大厦项目施工工程款的协议由龙生公司与红太阳公司签订，而非某软件园公司签订，仅是在（2023）津0110民初14420号执行异议之诉一案中，某软件园公司表示该《协议书》签订时龙生公司与某软件园公司法定代表人均为沈永和，某软件园公司对龙生公司签订该《协议书》的情形知情且同意。故从事实的角度看，不存在某软件园公司将案涉房产以物抵债给案外人的情况。此外，从法律适用的角度讲，《异议复议规定》第二十八条旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权，首要条件是受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同，而不是案外人与其他主体签订有书面买卖合同；而抵债协议的目的是消灭金钱之债，这与物权期待权保护的买受人的主观意图不同，以此主张权利优先于法无据，亦无法对抗法院查封行为。故案外人所提异议请求没有事实及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人李某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　张守国

审 判 员　袁　佳

审 判 员　刘　辉

二〇二四年四月一日

法官助理　王　珅

书 记 员　赵海伦