北京市x人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）京0106执异1893号

案外人：常某。

申请执行人：北京某公司。

被执行人：贾某。

被执行人：吴某。

在本院执行北京某公司（以下简称某公司）与贾某、吴某公证债权文书一案[执行案号（202x）京x执xx号、（202x）京x执恢xx号]中，常某对本院执行位于北京市丰台区x房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

常某称，请求中止（202x）京x执恢xx号对涉案房屋的执行，不得要求常某在租赁期内移交涉案房屋。事实与理由：201x年x月xx日，常某与贾某签订《房屋租赁合同》，约定常某承租涉案房屋，租赁期限自201x年x月xx日至203x年x月xx日，共计20年，房屋租金总额150万元整。合同签订后，常某在201x年x月xx日、201x年x月xx日分两次支付全部150万元房租，并由常某夫妻实际居住涉案房屋。201x年常某父亲去世后，常某于201x年x月将涉案房屋通过原房主转租给案外人杜某居住至今。转租期间的房屋租金一直由常某收取，常某的租赁合法有效，依法应当享有承租人占有、使用房屋以及法律规定的其他权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，为保护自身合法权益，常某向法院提出执行异议。

某公司称，不同意常某的异议请求。事实与理由：一、常某与贾某之间不存在任何形式的租赁关系，双方签署的长达20年租期及一次性支付150万元租金的《房屋租赁合同》系双方串通签署的虚假合同。北京市xx人民法院于202x年x月xx日出具（202x）京x民初xx号民事判决书，上述案中常某系原告，贾某系第三人，常某在事实与理由部分自认常某与贾某、吴某就涉案房屋签署过《房屋买卖合同》，并以常某与贾某之间的借款冲抵购买款。上述判决书还载明常某与贾某之间存在长期多笔借贷关系或以房屋、车辆买卖担保借款履行的相关法律事实。结合上述判决书载明内容，常某与贾某就涉案房屋签署20年租期及一次性支付150万元租金的租赁合同后，再就上述房产签订买卖合同，显然不符合一般租赁关系商业习惯，也不符合常理。另，上述判决书载明常某与贾某之间存在大量借款关系事实，可以明显看出常某与贾某之间虽然签订的大量所谓房屋租赁合同或房屋买卖合同或车辆买卖合同等，均系为担保其双方之间的借贷关系的履行，其不存在任何真实的买卖或租赁关系。二、常某自始至终并未合法占有使用涉案房屋，其无权阻止案涉房屋的的强制执行。

本院查明，某公司与贾某、吴某公证债权文书一案，北京市精诚公证处于202x年x月xx日依法出具了（202x）京精诚内经证字第xx号公证书，对贾某、吴某与某公司于202x年x月xx日签订的《不动产最高额抵押典当合同》进行公证并赋予上述合同强制执行效力。因贾某、吴某未能完全履行（202x）京精诚内经证字第xx号公证书所确认的给付义务，某公司向北京市精诚公证处申请出具执行证书。202x年x月xx日，北京市精诚公证处出具（202x）京精诚执证字第xx号执行证书。该执行证书确定以下执行事项：一、被执行人为贾某、吴某。二、执行标的：1.典当本金：人民币350万元；2.违约金：自202x年x月xx日起至实际清偿之日止，以所欠当金总额人民币350万元为基数，按照年化16.6%的标准计收违约金；上述违约金以受法律保护的为限，以法院实际认可的为准；3.申请执行人为处置当物、实现债权而支出的费用。截至本执行证书出具之日，已发生的上述费用包括申请执行人为实现债权而支付的公证费人民币4270元；其他以实际发生额为票据为依据，以守法律保护的为限，以法院实际认可为准。三、被申请执行人可供执行的财产：被申请执行人贾某、吴某名下包括当物在内的全部财产。四、申请执行人申请对贾某名下的坐落于北京市丰台区某的不动产进行折价、拍卖、变卖所得价款按照其抵押权顺位在上述第二项范围内优先受偿。

202x年x月xx日，某公司向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（202x）京x执xx号。202x年x月xx日，本院查封涉案房屋，查封期限为三年，自202x年x月xx日至202x年x月xx日。202x年x月xx日，本院作出（202x）京x执xx号执行裁定书，载明执行过程中本案申请执行人某公司与被执行人贾某、吴某达成执行和解协议，被执行人贾某、吴某按照和解协议分期长期履行。该裁定确定终结（202x）京精诚执证字第xx号执行证书的执行。202x年x月xx日，某公司申请恢复执行，本院依法受理，执行案号为（202x）京x执恢xx号。

另查一，根据不动产登记簿记载，涉案房屋登记在贾某名下，房屋共有情况为单独所有。202x年x月xx日，涉案房屋设定最高额抵押，抵押权人为某公司，被担保主债权数额为503万元。

另查二，异议审查过程中，常某向本院提供以下证据：1.房屋租赁合同。载明：201x年x月xx日，贾某（出租人、甲方）与常某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定双方就涉案房屋租赁达成协议，租赁期限自201x年x月x日至203x年x月xx日，房屋总租金为150万元。租赁费用的支付方式为：由乙方一次性支付，201x年x月xx日前支付完毕。2.银行转账截图、交易流水。证明201x年x月xx日、201x年x月xx日，常某分别向贾某转账60万元、90万元。3.收条，载明贾某确认收到常某支付的房租费用150万元。4.房屋租赁合同两份、银行交易明细，证明贾某将涉案房屋租给杜某，并由常某收取房屋租金。

另查三，原告常某与被告北京某公司、第三人贾某、第三人北京xx有限公司案外人执行异议之诉一案，202x年x月xx日，北京市xx人民法院作出的（202x）京x民初xx号民事判决书已经发生法律效力，该判决载明：常某为证明与贾某存在针对案涉房屋的买卖合同，提交不动产权证书及常某（买方、乙方）与贾某、吴某（卖方、甲方）签订的房屋买卖合同。房屋买卖合同载明的签订时间为201x年x月xx日，主要内容为：常某同意购买贾某、吴某拥有的坐落于北京市丰台区某房产，总价为550万元；甲乙双方同意以一次性付款方式付款，甲方已全额收到购房款。……常某为证明案涉房产购房款的支付，提交借款协议、银行交易明细、自行统计的利息还款记录、收条、打款记录作为证据。借款协议记载签订时间为201x年x月xx日，主要内容为：贾某（甲方）与常某（乙方）就甲方欠乙方800万元借款还款事宜达成协议，甲方同意将欠乙方550万借款作为购买案涉房产的购房款；……该判决认为：第一，贾某与常某签订的借款协议及房屋买卖合同，虽系对案涉房产产权转让的约定，并约定将常某对贾某基于借贷关系的550万元债权作为购房款，但目前常某尚未按照合同约定实现物权变动，取得案涉房产的权属。第二，贾某不认可常某提交的微信截图，且常某未提交原始载体，故本院对常某提交的微信截图不予采信。案涉房产租金的支付方式及支付对象并不能证明房屋系由常某占有。故常某提交的证据并不足以证明其对案涉房屋已经合法占有。第三，一方面，贾某被羁押、服刑期间为201x年x月xx日至201x年x月xx日、201x年x月xx日至201x年x月xx日；从双方签订房屋买卖合同至202x年x月份本院对涉案房屋采取查封措施期间，即便除去上述贾某被羁押、服刑期间，仍有大量时间可供二人完成房屋产权的变更登记手续。另一方面，常某与贾某签订了房屋买卖合同后，案涉房屋产权证书一直由贾某保管。常某未提交证据证明其向贾某主张了对房屋产权证书的控制，放任贾某对案涉房屋的抵押行为。故上述两方面可以表明，对于案涉房屋未办理过户登记，常某负有未积极行使权利的责任，该未积极行使权利的行为也是未办理过户登记的原因之一。该判决确定：驳回常某的全部诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据该规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的前提为承租人在人民法院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同，实际占有使用该不动产，且租金交纳符合常理。本案中，首先，常某主张其与贾某于201x年x月xx日签订房屋租赁合同。该合同约定涉案房屋租赁期为20年，租金共计150万元，支付方式为一次性支付。该情况与202x年常某在北京市xx人民法院提起的（202x）京x民初xx号案外人执行异议之诉中诉讼请求相矛盾，涉案标的同为涉案房屋，常某与贾某先后签订了房屋租赁合同和房屋买卖合同，不符合一般交易习惯。故本院无法认定常某与贾某在本院查封前即签订了合法有效的房屋租赁合同。其次，本案中常某主张其分别于201x年x月xx日、201x年x月xx日向贾某转账60万元、90万元作为租金，但（202x）京x民初xx号民事判决书查明，常某与贾某之间存在借贷关系，贾某欠常某800余万元。故本院无法认定常某向贾某转账150万元的目的系为支付涉案房屋的租金。再次，常某提交的贾某与杜某签订的租赁合同亦不能证明其合法占有使用涉案房屋。常某的异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回常某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　郭　威

审 判 员　　何东奇

审 判 员　　杨　静

二〇二四年一月十八日

法官助理　　齐　乐

书 记 员　　张　雪