天津市津南区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0112执异64号

异议人（利害关系人）：李京爽，男，1976年6月27日出生，汉族，住天津市河西区。

申请执行人：天津恒汇小额贷款有限公司，住所地天津市津南区农业园管委会6楼901室，统一社会信用代码9112011230035373XY。

法定代表人：李飞飞，董事长。

被执行人：任柄星，男，1990年11月9日出生，汉族，住天津市河东区。

被执行人：郭彤，女，1990年7月25日出生，汉族，住天津市河东区。

本院在执行申请执行人天津恒汇小额贷款有限公司与被执行人任柄星、郭彤金融借款合同纠纷一案中，异议人李京爽向本院提出书面异议，异议人李京爽请求：立即移交拍卖房产。具体理由：贵院在执行（2022）津0112执恢240号案件过程中，异议人2022年8月1日在阿里司法拍卖以最高价竞买到被执行人任柄星名下东丽区房产一套，于2022年8月31日在津南法院签订成交确认书，同时执行法官牛铎霖将签发日期为2022年8月31日的（2022）津0112执恢240号执行裁定书送达异议人，裁定该拍卖房屋所有权归异议人所有，即时生效。异议人已经取得不动产权证书，证书登记日期为2022年9月21日。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释［2016］18号）第六条第七款：实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。因此津南法院有交付拍卖财产的职责。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十七条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。所以，津南区法院应当在裁定送达十五日内也就是不晚于2022年9月14日向异议人移交或交付拍卖财产。

2022年9月9日，执行法官秦志强告诉异议人要有长时间才能拿到房产的思想准备。执行法官告诉异议人可以准备好腾房时存放物品的房屋，同时说准备下发腾房通知书。2022年9月14日下午4时左右，执行法官告诉异议人法院尚未下发腾房通知书。2022年9月28日，津南法院并未移交拍卖财产，影响异议人对拍卖财产行使所有权。因此，异议人依据《民事诉讼法》（2021年第四次修正）第二百二十三条提起异议。

关于房屋目前占用情况，异议人在被送达执行裁定书后第3日即2022年9月2日，案外人王蕴峰通过物业联系异议人，自称与被执行人任柄星多年相识，2021年5月份与被执行人签订10年租赁合同，租金已经一次性给付，要求异议人协助办理门禁卡。异议人要求其提供租赁合同，但其拒不向异议人提供租赁合同，异议人至今也不知租金具体是多少。

另，2022年9月28日，执行法官告诉异议人，占房人王蕴峰已向津南法院提交租赁合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

虽然王蕴峰所主张的租赁关系发生在津南法院查封之前，但其合同应属无效：第一，存在恶意串通可能；第二，拍卖具有公信力和公平性，披露的“权利人自住”的信息应有法律效力，现如今主张的租赁关系应不能被认可；第三，依民法典第405条规定，该租赁关系不属于不受影响的租赁关系，不受保护；第四，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条第二款，该合同应在拍卖前应依法涤除；第五，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》（2020年12月修正）第十四条抵押权在先，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，其租赁关系不应被人民法院支持。具体理由如下。

1.租约长达10年且租金一次性支付，不符合正常交易习惯，违反经济发展规律。另外，占房人王蕴峰在电话中说其与被执行人任柄星多年相识，结合不符合正常租赁习惯的做法，该租赁极有可能是恶意串通。

2.据异议人向房产中介了解，该房产2021年曾在链家和贝壳网上挂牌销售，2021年10月份左右有客户谈到价格185万元准备交易，但中介查权时发现有查封，交易才未继续。负责维护该房信息的中介经理张波叙述去年看房时家里基本没人，是密码锁，多次带看，给房主打个电话就带看房，未见出租。且张波本人也参与了该房产拍卖，其又是该房信息维护人，掌握信息应是真实可靠。法庭可依职权进一步调查房屋的占有情况。

3.根据《拍卖公告》，该房物业费交至2021年10月31日，此后欠费。根据2022年9月5日不动产变更登记前从东丽区不动产登记中心打印的天津市不动产登记资料查询结果显示，津南法院查封日期是2021年10月25日，随后进行该房产经两次拍卖公告，第一次拍卖公告日期2021年11月12日，但因和解而中止。若其正常租户，其应正常持续交纳物业费，不会因房屋被查封拍卖而停止交纳物业费，相反会保留好收据向法院主张其租赁有效性，此为反常之处。反之，若停止交物业费的是被执行人任柄星，则应属正常现象。结合该房曾挂中介网站出售及中介带看房情况，停止交纳物业费的人应是被执行人任柄星，现占房人王蕴峰在2021年5月至10月并没有占有房产。据此，极大可能存在恶意串通情节。

4.该房拍卖前，津南法院委托天津申融网络科技有限公司对房屋占用情况做了必要调查，在拍卖“标的物介绍”的《处置类住宅竞价标的调查情况表》中“其他介绍”一栏清晰记载“外勘时未能进入该房屋，权利人自述权利人自己居住在该房屋内”。对披露的该信息，异议人向竞买公告中指定的天津申融网络科技有限公司咨询电话185××******求证，工作人员说被执行人任柄星通过电话告诉她，该房是自己居住。工作人员两次拍卖前上门调查均敲门无应答，遂在门上留条通告并做影像记录，法官都有留存。因此，竞买公告才披露“权利人自述权利人自己居住在该房屋内”。司法拍卖是公权执行，公告具有公信力，调查结果也应具有公示力。现在的租赁与调查结果、被执行人自述相矛盾，其合法性、真实性不应被认可。若租赁为真，则说明被执行人恶意隐瞒租赁，通过法院披露虚假信息，致使竞买人对房产价值做出严重误判，此时再以租赁关系阻止向买受人交房，对竞买人不公平；同时也说明津南法院没有尽职调查房产占有情况，披露虚假信息，拍卖程序存在严重瑕疵，损害了竞买人的利益，致使竞买人购买目的无法实现，无法达到占有、处分、收益的权益。若法院披露存在10年租赁关系，会有阻却其他竞买人参与竞拍的效果，异议人不会参加竞拍。即使该次拍卖成功，也未必达到现在的价格。因此，披露信息的房屋占用信息应具有法律效力，司法拍卖应对竞买人公平，该租赁合同不应认定为有效。权利人应对其表述的房屋占有情况负责，法院的执行公信力应予维护。

5.依据《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，租赁关系不受抵押权影响的条件是：第一，设立抵押权之前，抵押财产已出租；第二，不仅租赁合同在抵押权设立之前已经出租，同时还必须已经将租赁物转移给承租人占有。根据2022年9月5日从东丽区不动产登记中心打印的天津市不动产登记资料查询结果显示，该房产存在3个抵押：第一个抵押设立于2015年8月10日，抵押权人是中国农业银行天津世贸支行；第二个抵押设立于2019年8月28日，抵押权人是天津恒汇小额贷款有限公司；第三个抵押设立于2021年8月17日，抵押权人是杨旭。由2022年8月31日（2022）津0112执恢240号执行裁定书可知，涉案房产被拍卖执行实现的是2019年8月28日设立的第二个抵押权，抵押权人是天津恒汇小额贷款有限公司。王蕴峰主张的租赁关系时间是2021年5月，是在该抵押权设立之后形成。因此其主张的租赁关系不符合《民法典》第405条不受抵押权影响的情况。抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权不能对抗该权利变动，亦即抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，无论王蕴峰主张的租赁关系是否真实有效，在实现抵押权导致物权变动后不能被认定为有效，其不能阻止法院对拍卖房产予以执行和交付。

6.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。抵押权属于担保物权，执行实现的是天津恒汇小额贷款有限公司设立的抵押权，抵押权在先，王蕴峰主张的租赁在后，其租赁关系应当在拍卖前予以涤除，不能阻碍房产交付。津南人民法院既未在拍卖前披露存在租赁关系，也未在拍卖前涤除租赁关系。因此，津南法院应该在房产交付前涤除该租赁。

7.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》（2020年12月修正）第十四条，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，人民法院不应支持其主张的租赁关系。因此，王蕴峰主张的租赁关系对异议人没有约束力，其行为5已经构成无合法理由占用异议人房屋的事实。

因此，王蕴峰所主张的租赁关系应予依法涤除，在物权变动后依法不能约束买受人即异议人，其不能阻止向异议人移交房屋。津南法院将拍卖财产腾空并移交异议人不存在法律障碍，也不存在依法不能移交的情况。且异议人已经准备好腾房时用于存放物品的周转房，客观条件亦具备。鉴于津南法院未在法律规定“裁定送达后十五日内”移交拍卖财产，事实上造成不能在法定期限内移交拍卖财产，影响异议人对房屋行使所有权，其不当行为应予纠正。请求津南法院立即履行职责，腾空该房或采取其他措施使被执行人或占有人交出房屋，并移交给异议人。

本院查明，异议人李京爽向本院申请执行异议一案，本院于2022年11月1日作出（2022）津0112执异207号执行裁定书，裁定对李京爽的执行异议，本院不予受理。李京爽不服该裁定，向天津市第二中级人民法院申请复议，天津市第二中级人民法院于2022年12月30日作出（2022）津02执复349号执行裁定书，裁定：一、撤销（2022）津0112执异207号异议裁定；二、指令天津市津南区人民法院对李京爽提出的书面执行异议立案审查。

另查明，现本院已将案涉房屋腾空并交付申请人李京爽。

本院认为，异议人李京爽请求内容为立即移交拍卖房产，现该案涉房屋已腾空并交付李京爽，其异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：

驳回李京爽的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第二中级人民法院申请复议。

审判长　　郭庆慧

审判员　　肖　琳

审判员　　董怡然

二〇二三年三月二十七日

书记员　　赵　珺

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。