天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异307号

案外人：天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司，住所地天津市南开区卫津南路与天塔道交口西南侧亿豪大厦3-3801。

法定代表人：杜云雪，执行董事。

委托诉讼代理人：庞伶俐，女，该公司员工。

申请执行人：邹江丽，女，1981年7月21日出生，汉族，住天津市武清区。

被执行人：天津丽津嘉业房地产有限公司，住所地天津市南开区红旗路与楚雄道交口西北侧丽津大厦1号楼1门304。

法定代表人：唐金冶，执行董事。

在本院执行申请执行人邹江丽与被执行人天津丽津嘉业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司对执行标的天津市南开区红旗路与楚雄道交口西北侧丽津大厦1号楼1门1209房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司称，请求：1．法院依法中止对涉案房屋的查封、拍卖执行措施；2．法院依法阻止在租赁期内向拍卖受让人移交案外人占有使用的涉案房屋。事实和理由：邹江丽与天津丽津嘉业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，法院于2021年11月17日作出（2021）津0104民初17030号民事调解书。后因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人已申请强制执行，执行案号为（2022）津0104执943号。2023年2月10日法院向被执行人发送《执行通知书》，案号为（2023）津0104执恢166号。被执行的涉案房屋系案外人合法占有使用，自2021年3月1日起，被执行人将全部未售物业资产租赁给案外人进行运营和管理，共计产权86套，出租经营年限19年，为此双方签订了《租赁经营合同》，涉案房屋即在此列。案外人与本案纠纷没有任何的关联性，且案外人与被执行人签订的《租赁经营合同》要早于本案拍卖房屋被查封的时间。案外人依据《租赁经营合同》对被查封的房屋在租赁期间内拥有独立的占有、出租、使用、经营收益等合法权益。基于以上事实，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出执行异议。

审查过程中，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司提交了以下证据：1．天津丽津嘉业房地产有限公司与天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司签订的《租赁经营合同》；2．天津市南开区人民法院（2023）津0104执恢166号执行通知书；3．涉案房屋的天津市不动产登记资料查询结果、《网络询价报告》。

本院查明，原告邹江丽与被告天津丽津嘉业房地产有限公司、天津合宸建筑装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2021年10月18日起诉至本院，经审理，本院于2021年11月17日作出（2021）津0104民初17030号民事调解书。在审理过程中，本院于2021年11月3日对天津丽津嘉业房地产有限公司名下的涉案房屋采取查封的财产保全措施。申请执行人邹江丽于2022年2月23日向本院申请强制执行，执行案件为（2022）津0104执943号。2023年1月19日，该执行案件终结执行。申请执行人邹江丽于2023年2月8日向本院申请恢复执行程序，案号为（2023）津0104执恢166号。在执行过程中，本院于2023年3月27日作出执行裁定书，裁定“拍卖被执行人天津丽津嘉业房地产有限公司名下坐落于南开区红旗路与楚雄道交口西北侧丽津大厦1号楼1门1209号房屋”。

另查，涉案房屋登记的权利人为被执行人天津丽津嘉业房地产有限公司，共有情况为“单独所有”，登记日期为“2018年3月29日”，涉案房屋上设有抵押，抵押权人登记为厦门国际银行股份有限公司珠海分行。

再查，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司提交的其与天津丽津嘉业房地产有限公司签订的《租赁经营合同》中，落款处有天津丽津嘉业房地产有限公司、天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司的公章及法定代表人签字，但签署日期处空白。约定天津丽津嘉业房地产有限公司将包括涉案房屋在内的86间公寓等出租给天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司，用途为出租及经营配套，天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司对租赁物业享有占有、出租、收益、经营、决策的权利，租赁经营期限自2021年3月1日起至2040年2月28日止，房屋租金采用固定租金、经营收入分成两种计付方式。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司提交的《租赁经营合同》不能确定签订日期，因此不能证明在本院查封涉案房屋之前，其已签订了合法有效的书面租赁合同，也不能证明其合法占有使用涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司提交的证据不能证明其对涉案房屋享有的承租权合法、真实，故案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司对涉案房屋不享有排除强制执行的权益。综上，案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司提出的异议请求，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零二条、第四百六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：

驳回案外人天津喜马拉雅酒店物业管理有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　叶金馥

审判员　　石文华

审判员　　酒　源

二〇二三年五月二十四日

书记员　　陈伟航

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零二条根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。