北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0114执异1002号

案外人：黄某。

申请执行人：中国建筑某工程局有限公司。

被执行人：北京某纳帕置业有限公司。

本院在执行中国建筑某工程局有限公司（以下简称某二局）与北京某纳帕置业有限公司（以下简称某纳帕）建设工程施工合同纠纷一案［执行依据：（2023）京0114民初60号民事判决书、（2024）京01民终4701号民事判决书；执行案号：（2024）京0114执6940号］过程中，案外人黄某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

黄某称，异议请求：请求立即停止并撤销对北京市昌平区沙顺路68号院二区某1至2层2单元102房屋（以下简称案涉房屋）强制执行程序。事实和理由：某二局与某纳帕建设工程合同纠纷一案，经北京市昌平区人民法院作出（2023）京0114民初60号文书并生效，现已进入执行程序。贵院现将案涉房屋采取冻结并欲进入拍卖程序，因案涉房屋实际产权人是申请人所有，特此提出执行异议申请。一、申请人是案涉房屋的实际所有权人。首先，申请人与某纳帕于2013年6月29日签署了合同编号为Y1502436的《北京市商品房预售合同》，预售许可证号：京房售证字（2011）224号。约定被执行人将坐落于昌平区某组团北部地区B地块项目西12＃住宅1层2单元-102房屋，建筑面积195.29平方米，套内建筑面积186.4平方米，公摊面积8.89平方米的房屋，以每平方米32699.06元，即总价6095104元出售给申请人。并于同日签订《北京市前期物业服务合同》，案涉房屋购买及提供物业服务的时间均早于执行依据文书的签发时间。其次，申请人按照合同约定已于2013年8月31日将案涉房屋的购房款向被执行人全款付清，有全款购房发票。且付款行为发生的时间也早于执行依据的生效文书发出时间，目前没有办理房屋产权证明是因为被执行人一直没有给申请人办理案涉房屋因面积出现误差的《房屋面积补差协议》，故而申请人无法完成缴纳购房契税及办理案涉房屋的产权证明的手续，至今未能办理不动产登记证，完全是不可归责于申请人的原因造成的。再次，虽然被执行人未能配合申请人办理《房屋面积补差协议》手续，但案涉房屋被执行人却按照合同约定交付使用，且申请人使用至今，申请人一直按时交付物业费及供热费等生活服务费用。同时在2023年底前以业主身份购买两个车位（具有不动产登记证），根据《中华人民共和国民法典》某百七十六条、《北京市物业管理条例》第八十条、《北京市物业管理办法》第三十二条的规定，申请人只能具备业主身份才具备购买车位的权利与机会，更加印证申请人为案涉房屋的实际产权人。因此，申请人以案涉房屋的小区业主身份购买了两个车位均已结清全款及缴纳相应税款。二、提出执行异议的法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。某十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。某十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。依据上述规定，申请人通过与被执行人达成购房协议，实际支付履行全部付款义务，被执行人也交付案涉房屋，并且交付房屋及付款的时间均在执行依据的法律文书签发之前，而房屋产权证明没有办理完成的原因不可归责于申请人。综上所述，可以证明申请人是案涉房屋的实际所有权人。某二局无权对案涉房屋进行申请执行及启动拍卖程序。在此申请人请求贵院立即停止并撤销对案涉房屋的强制执行程序，以保障申请人的合法权利。

本案审查过程中，黄某向本院确认，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条规定向本院提出案外人异议。

某二局称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条、某十九条之规定，申请人对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当驳回其申请。具体理由如下：一、关于提交证据。黄某提交的证据材料未见原件，某二局均不认可文件的真实性。二、申请人在人民法院查封之前未合法占有该不动产。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”也即当事人对自己提出的申请所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中申请人未提交证据证明其支付了购房款，应承担不利后果。在无房款支付证明的情况下，也不能认定黄某购买了案涉房屋，其可能构成无权占有。三、申请人未能证明案涉商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。申请人未能证明案涉商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不排除其名下具有包括上述地址在内的其他用于居住的房屋。本案中黄某没有作为消费者给予无权期待权保护的必要。综上，某二局认为申请人对案涉房屋不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条、某十九条规定的足以排除强制执行的民事权利，应裁定驳回黄某的异议申请。

本院经审查查明，2024年3月14日，本院作出（2023）京0114民初60号民事判决书，判决：一、某纳帕于本判决生效后7日内支付某二局欠付工程款3449197.72元及逾期利息（以1799675.13元为基数，自2018年11月10日至2018年11月23日止，按日万分之二标准计算；以1799675.13元为基数，自2018年11月24日起至实际给付之日按照日万分之三标准计算；以1649522.59元为基数，自2021年11月10日至2018年11月23日止，按日万分之二标准计算；以1649522.59元为基数，自2021年11月24日起至实际给付之日按照日万分之三标准计算）；二、驳回某二局其他诉讼请求。后某纳帕不服该判决，提起上诉。2024年5月23日，北京市第一中级人民法院作出（2024）京01民终4701号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

判决生效后，某二局向本院申请执行，本院以（2024）京0114执6940号立案执行。执行过程中，本院查封某纳帕名下的案涉房屋，并于2024年9月11日裁定拍卖、变卖该房屋。

本案审查过程中，黄某向本院提交《北京市商品房预售合同》、房款发票、付款凭证、《接房声明》、物业费收据及发票、网络工程费发票、供暖费收据等证据材料，主张其于案涉房屋被查封之前，即2013年6月29日与某纳帕签订房屋买卖合同，已合法占有该房屋，且已支付全部购房款，但因某纳帕未提供房屋面积补差协议、测绘图、联机备案表等，导致案涉房屋至今未能办理过户登记。

上述事实，有（2024）京0114执6940号执行案件卷宗材料、案外人陈述及其提交的书面材料等证据在案佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据案外人黄某提交的证据，其于本院查封案涉房屋之前已与某纳帕签订房屋买卖合同，合法占有该房屋，并已向某纳帕支付了全部价款，且现无证据表明案涉房屋未办理过户登记系因黄某自身的原因所致，故黄某对案涉房屋享有的权利足以排除本院对该房屋的执行。综上所述，黄某所提异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》某百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某十八条之规定，裁定如下：

中止本院在执行以（2023）京0114民初60号民事判决书、（2024）京01民终4701号民事判决书为执行依据的案件过程中对北京某纳帕置业有限公司名下位于北京市昌平区沙顺路68号院二区某1至2层2单元102房屋的执行措施。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

本院对执行标的裁定中止执行后，如申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，案外人可持本裁定向执行实施机构申请解除对该执行标的采取的执行措施。

审判长　　曹松清

审判员　　张彦辉

审判员　　张国雪

二〇二四年十一月十二日

书记员　　刘春丽