天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异16号

案外人：王灿，男，1982年11月4日出生，汉族，住天津市和平区。

委托诉讼代理人：冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。

委托诉讼代理人：周文思，国浩律师（天津）事务所律师。

案外人：王庆，女，1983年1月23日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。

委托诉讼代理人：冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。

委托诉讼代理人：周文思，国浩律师（天津）事务所律师。

申请执行人：刘德敏，女，1974年3月6日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

被执行人：天津琅壹达企业管理有限公司，住所地天津市南开区卫津南路与天塔道交口西南侧亿豪大厦1-1-201。

法定代表人：唐金冶，执行董事。

在本院执行申请执行人刘德敏与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王灿、王庆对执行标的天津市南开区XX房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王灿、王庆称，请求法院依法解除（2022）津0104民初10544号案件中对涉案房屋的查封措施。事实和理由：2020年12月23日，案外人与天津琅壹达企业管理有限公司签订了《存量房买卖协议》，约定天津琅壹达企业管理有限公司将涉案房屋出售与案外人，总房款2,252,271元，案外人于2020年12月31日将房款交齐，涉案房屋上存在抵押登记，案外人交齐购房全款后天津琅壹达企业管理有限公司注销抵押登记及办理所有权转移登记手续。同日，案外人与重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司签订了《房屋租赁合同》，约定案外人将涉案房屋出租与重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司由其对外出租，租期为三年。2020年12月31日前，案外人如约将全部购房款交付与天津琅壹达企业管理有限公司。天津琅壹达企业管理有限公司办理抵押权注销登记后，2021年5月31日，案外人与天津琅壹达企业管理有限公司签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定天津琅壹达企业管理有限公司将涉案房屋出售与案外人，总房款2,252,271元，2021年6月30日前办理所有权转移登记手续。其后，案外人多次催促天津琅壹达企业管理有限公司要求配合办理所有权转移登记手续，但天津琅壹达企业管理有限公司称由于办理所有权转移登记手续需要缴纳20余万元的税费，而公司资金周转困难无力缴纳，所以无法配合案外人办理。2021年6月30日，案外人将涉案房屋移交给重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司并开始计算租金。2021年12月14日，重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司与天津丽呈华廷酒店管理有限公司签订了《物业转租租赁合同》，将包括涉案房屋在内的房屋出租与天津丽呈华廷酒店管理有限公司，租赁期限为29个月。2022年上半年，案外人发现涉案房屋于2021年12月21日被天津市第一中级人民法院查封（案号为（2021）津01执959号），于2022年4月19日被天津市南开区人民法院查封（案号为（2022）津0104执1283号）。案外人得知涉案房屋被查封信息后就（2021）津01执959号案件向天津市第一中级人民法院提起执行异议。2022年8月3日，天津市第一中级人民法院作出（2022）津01执异133号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。执行裁定书作出后已经发生法律效力，案外人向天津市第一中级人民法院及天津市南开区人民法院申请并解除了对涉案房屋的查封措施。2022年9月30日，案外人与天津琅壹达企业管理有限公司重新完成了涉案房屋的网签手续。由于天津琅壹达企业管理有限公司无力缴纳办理产权转移登记所需缴纳的税费，无奈之下，案外人同意先行垫付该部分税费。2022年10月28日上午，案外人代天津琅壹达企业管理有限公司缴纳了各项税款245,728.15元。2022年10月28日下午，案外人与天津琅壹达企业管理有限公司共同前往不动产登记管理部门办理过户登记手续时，发现天津市南开区人民法院于2022年10月11日又将涉案房屋查封，查封措施案件号为（2022）津0104民初10544号。案外人认为天津市第一中级人民法院作出的（2022）津01执异133号执行裁定书已经明确了中止对涉案房屋的执行，且依据此执行裁定书，天津市第一中级人民法院及天津市南开区人民法院已经解除了对涉案房屋的查封措施，案外人已经重新办理了涉案房屋的网签手续、代垫了税费，案外人系涉案房屋的权利人，享有排除一切查封、冻结措施的权利，故案外人认为应依据（2022）津01执异133号执行裁定书及相关法律规定，解除对涉案房屋的查封措施，望给予准许。

审查过程中，案外人王灿、王庆向本院提交了以下证据：1．案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司于2020年12月23日签订的《存量房买卖协议》、2021年5月31日签订的《天津市存量房屋买卖协议》、2022年9月30日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2．廊坊银行客户交易明细清单、收据、收款证明；3．《房屋租赁合同》、《使用情况说明》、《物业转租租赁合同》；4．微信聊天记录、宣传材料；5．不动产权证书、权属查询截图；6．微信聊天记录、《欠款协议》、不动产转移涉税联系单、存量房交易申报表、税收完税证明、廊坊银行客户交易明细清单、银联商务签购单、银行卡；7．天津市第一中级人民法院（2022）津01执异133号执行裁定书。

本院查明，原告刘德敏与被告天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2022年9月13日诉至本院，经本院主持调解，当事人自愿达成协议，本院于2022年10月27日作出（2022）津0104民初10544号民事调解书。在民事案件审理过程中，原告刘德敏向本院申请财产保全，本院于2022年10月8日作出（2022）津0104民初10544号民事裁定书，裁定“冻结被申请人天津琅壹达企业管理有限公司名下银行存款777,574.9元或其他等值财产”。并于2022年10月11日轮候查封了登记在被执行人天津琅壹达企业管理有限公司名下的涉案房屋。申请执行人刘德敏于2023年2月2日向本院申请强制执行，执行案件为（2023）津0104执889号，该案尚在执行过程中。

另查，2020年12月23日，案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《存量房买卖协议》，2021年5月31日，案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，2022年9月30日，案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定案外人王灿、王庆向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司购买其名下坐落于南开区XX房屋，价款2252271元。2020年12月23日、2020年12月30日、2020年12月31日，案外人王庆通过廊坊银行向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司转账支付682271元、1000000元、570000元，共计支付房款2252271元，被执行人天津琅壹达企业管理有限公司出具收到上述款项的收款收据。另外，根据案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《天津市存量房屋买卖协议》显示，案外人王灿、王庆在天津市没有其他房屋。经查询天津市不动产登记簿，本院（2022）津0104民初10544号案件现对涉案房屋的查封为首封。

本院认为，本案的争议焦点在于案外人王灿、王庆对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人王灿、王庆向法院提交的证据能够证明案外人王灿、王庆与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且案外人王灿、王庆名下无其他用于居住的房屋。综上，依照上述法律规定，案外人王灿、王庆对涉案房屋提出的异议，符合排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。故对案外人王灿、王庆出的中止（2023）津0104执889号案件对涉案房屋的执行之请求，本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

中止（2023）津0104执889号案件对坐落于天津市南开区XX房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　叶金馥

审判员　　石文华

审判员　　酒　源

二〇二三年二月二十三日

书记员　　陈伟航

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零四条根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。