天津市红桥区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津0106执异102号

异议人（申请执行人）：天津市某某企业管理有限公司（原名称为天津市某某有限公司）,住所地天津市红桥区。

法定代表人:任某。

委托诉讼代理人：张政，天津泰达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵雪莹，天津泰达律师事务所律师。

被申请人（被执行人）：王某,男,1963年8月22日出生,汉族，住所地天津市和平区。

被申请人：梁某霞,女,1982年10月7日出生,汉族，股东，住天津市河西区。

被执行人：天津市某某生物科技有限公司，住所地天津港保税区。

法定代表人：杨某君。

被执行人：天津某某东方科技有限公司，住所地天津自贸试验区。

法定代表人：蔡某。

被执行人：万某发，男，1965年1月28日出生，汉族，住天津市和平区。

本院在执行天津市某某企业管理有限公司（某某公司）与天津市某某生物科技有限公司（以下简称被告某某生物）、天津某某东方科技有限公司（以下简称被告某某东方）、王某、万某发追偿权纠纷一案中，申请执行人天津市某某企业管理有限公司向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

天津市某某企业管理有限公司称，1.请求法院在执行程序中要求王某、梁某霞将位于天津市和平区西康路与成都道交口东北侧塞顿大厦3-1-501、3-1-601的房屋腾空,排除申请人就该两套房屋实现抵押权的妨碍,除去租赁权后将两套房屋进行拍卖;2.请求确认王某与梁某霞于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》无效。

事实与理由:2014年12月2日案某某交通银行股份有限公司天津市分行（以下简称“交行天津分行”）与天津市某某生物科技有限公司（以下简称“某某生物”）签订《流动资金借款合同》,向某某生物发放借款1690万元,由申请人提供连带责任保证担保。王某与申请人签订两份《抵（质）押反担保合同》,约定王某将其位于和平区西康路与成都道交口东北侧塞顿大厦3-1-501、3-1-601的房屋抵押给申请人,为上述申请人所作保证担保提供反担保。因某某生物未及时履行还款义务,申请人向交行天津分行代偿债务1690万元,申请人承担保证责任后,某某生物未承担还款责任,王某亦未承担项下的反担保责任。申请人已通过诉讼方式行使追偿权和抵押权,天津市红桥区人民法院已作出（2020）津0106民初4291号民事判决书,判令某某生物承担相应付款责任,并判令申请人有权以王某提供的案涉两套抵押物房产折价、拍卖或变卖,并就所得价款优先受偿。现该判决已生效,因某某生物、王某均未履行生效判决确定义务,申请人已申请强制执行。申请人在案涉两套抵押物房产执行过程中发现,在抵押权设立后,2015年6月28日,王某与梁某霞签订《房屋租赁合同》,将该两套房屋出租给梁某霞使用,用以抵扣王某对梁某霞的欠款,租赁期限为20年。王某将案涉房屋抵押在先,后与梁某霞通过恶意串通的方式订立租赁合同,导致申请人无法实现对于该两套房屋的抵押权,严重损害了抵押权人的经济利益。王某与梁某霞签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金支付方式均不符合市场交易习惯,梁某霞并未实际支付房租对价,其二人恶意串通以对抗抵押权实现、损害抵押权人利益的目的显而易见,该合同因恶意串损害第三人利益应属无效。此外,案涉房屋设立抵押权在先,出租在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正》第二十八条第二款的规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”;《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款规定,“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。因此,法院应当在执行程序中依职权将租赁权去除,排除对于抵押权实现的妨碍,保证房屋的正常拍卖。申请人已向天津市和平区人民法院另行提起民事诉讼,和平区法院已作出（2024）津0101民初519号民事裁定书,法院认为“原告认为执行法院未采取相应执行行为损害其合法权益,或采取的相应执行行为有不当之处,应提请执行监督或执行行为异议寻求救济”。综上所述,本案执行法院尚未采取相应执行行为,导致案涉房屋至今无法实现拍卖,故申请人提起执行异议,请求法院依法维护申请人合法权益。

梁某霞称，我觉得我和王某的租赁关系的事实是成立的，我也不影响拍卖，我只是使用租赁权。

王某未到庭，其提交书面意见表明，和梁某霞签订的涉案房屋租赁合同是真实有效的，是我及我实际控制的企业向梁某霞借款后，不能正常归还，经过我与梁某霞协商，把我名下的房屋使用权和租赁权租赁给梁某霞。房屋虽然是抵押给天津某某有限公司，但是我仍然有房屋的使用权和租赁权。原告已经向房屋所在地天津市和平区人民法院提起过诉讼而被驳回，而且驳回的理由已经体现了原告的无理性质。我和我名下的房屋没有影响人民法院执行部门应该行使的执行权力。请求人民法院依法驳回执行异议申请人的所有请求。

本院查明，天津市某某企业管理有限公司（某某公司）与某某生物、某某东方、王某、万某发追偿权纠纷一案，本院于2020年12月30日作出了（2022）津0106民初4291号民事判决书，判决：一、某某生物向天津市某某有限公司支付代偿款16900000元，并支付自2020年4月1日起至实际给付之日止的利息（以16900000元为基数，按照日万分之三的利率计算）；二、某某生物向天津市某某有限公司支付律师费10000元；三、某某东方、万某发对某某生物上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；四、某某生物未按照本判决第一项、第二项履行还款义务，天津市某某有限公司有权与王某协议以其提供的抵押物即坐落天津市和平区西康路与**道**大厦**号房屋及坐落天津市和平区西康路与**道**大厦**号房屋折价或者拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿，超过债权数额的部分归被告王某所有，不足部分由某某生物继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123260元，公告费560元，由某某生物、某某东方、王某、万某发连带负担。后，天津市某某有限公司于2021年8月9日向本院申请了强制执行并就案涉房产进行查封，案号为（2021）津0106执3898号，本院后于2023年9月25日作出（2023）津0106执恢689号执行裁定书，以“申请执行人天津市某某企业管理有限公司表示暂不要求处置抵押房产”为由，终结了执行程序。

梁某霞主张和王某及保证人天津市某某商贸有限公司曾于2014年10月24日签订《资金借贷协议书》，梁某霞出借给王某120万元并于当日将120万元转账至天津市某某商贸有限公司账户，上述协议约定期限为2个月，每月利息24000元。《房屋租赁合同》（2015年6月28日）载明因王某尚未还款截至2015年6月23日本息为1392000元，协商将案涉两套房产（赛顿大厦3-1-501号和3-1-601号）出租给梁某霞，作为抵扣王某欠款，租赁期限为20年，梁某霞在欠款的基础上另付给王某50万元作为房屋租赁费，付款时间为王某腾出所有房屋前，租金为189.2万元，支付方式为：王某欠梁某霞借款本息合计139.2万元作为房屋租赁款，剩余50万元梁某霞一次性全额支付给王某。梁某霞陈述案涉两套房屋于合同签订后尚未腾交给自己，后于2017年底开始由自己使用，现均已对外出租，并由自己向案外人收取租金，梁某霞提交的《收条》载明王某于2015年7月10日收到梁某霞支付的50万元。

坐落天津市和平区西康路与**道**大厦**号房产（非居住）于2014年12月15日登记抵押，他项权利人为天津市某某有限公司，约定期限自2014年12月2日至2015年12月1日，权利价值8900000元；坐落天津市和平区西康路与**道**大厦**号房产（非居住）于2014年12月15日登记抵押，他项权利人为天津市某某有限公司，约定期限自2014年12月2日至2015年12月1日，权利价值8000000元。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。案涉两套房产已于2014年12月15日登记抵押，后于（2022）津0106民初4291号民事判决书生效后在执行程序中被查封，王某和梁某霞虽曾签订租赁合同，但该租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，且该租赁合同的签订系源于双方此前的金钱给付债务，系用梁某霞应支付20年租期的部分租金冲抵王某应偿还的借款本息，该合同为以房屋租金抵债协议。该租赁关系和抵债协议不得对抗已登记的抵押权，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响，申请执行人不认可该租约，并请求除去上述租赁合同后拍卖涉案两套房产，申请执行人的申请符合法律规定，应予准许。关于申请执行人腾房排除实现抵押权的妨碍及确认王某与梁某霞于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》无效的主张并非执行异议处理范畴，本院不予处理。

依照《中华人民共和国民法典》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下：

一、除去被执行人王某名下位于天津市和平区西康路与成都道交口东北侧塞顿大厦3-1-501、3-1-601号房产的《房屋租赁合同》进行拍卖；

二、驳回天津市某某企业管理有限公司其他异议申请。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　王　芳

审 判 员　　杨　雪

审 判 员　　任万岱

二〇二四年四月三十日

法官助理　　孟壮志

书 记 员　　李　红

附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民法典》

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。