北京市高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京执监183号

申诉人（申请执行人）：李某。

被执行人：张某。

申诉人李某不服北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）（2023）京0101执异992号执行裁定和北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）（2024）京02执复96号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

东城法院在执行李某与张某民间借贷纠纷一案中，李某向东城法院提出异议。

李某异议称，东城法院在执行（2023）京0101执恢73号案件过程中拍卖了被执行人名下位于北京市朝阳区紫绶园x号楼xx层xxxx号房屋（以下称案涉房屋），因该房屋为经济适用房，需要缴纳土地出让金33万元才能过户，东城法院认定该土地出让金应从案涉房屋拍卖款中扣除。李某对此决定不服，请求予以撤销。事实与理由：一、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，案涉房屋的土地出让金应由买受人承担，而不是从拍卖款中扣除。二、本案中，案涉房屋司法拍卖时的设定为“经济适用房”，土地出让金应该由买受人承担。三、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》〔京建住（2008）225号〕与案涉房屋土地出让金应由买受人承担并不冲突。

东城法院查明，李某、张某某与张某民间借贷纠纷一案，东城法院作出的（2018）京0101民初11606号民事判决书发生法律效力后，因张某未履行相关义务，李某向该院申请执行，东城法院以（2019）京0101执3648号案件立案执行。后李某向该院申请恢复执行，东城法院以（2023）京0101执恢73号案件恢复执行。执行过程中，东城法院对案涉房屋通过中国工商银行融e购、京东、阿里三个平台进行网络询价，询价报告中的财产基本情况部分均显示规划用途为住宅；其中中国工商银行融e购平台的参照样本中，采取了38个最新案例进行估价；京东平台的参照样本包括北苑家园紫绶园、清友园、紫绶园、北苑家园绣菊园、亚奥万和四季，建筑类型均为普通住宅；阿里平台未显示参照样本情况。东城法院依据上述询价报告确定参考价，对案涉房屋进行公开拍卖，最终以330万元成交。该院在司法拍卖公告中对拍品现状注明“规划用途：住宅；房屋性质：经济适用房”。不动产瑕疵中描述“该房屋为经济适用房，是否需要补缴相关费用请自行咨询有关部门”。后东城法院作出（2023）京0101执恢73号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。

针对案涉房屋过户缴纳土地出让金的问题，北京市朝阳区不动产登记中心复函东城法院：“根据北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市国土局、北京市财政局出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》〔京建住（2008）225号〕中规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。该房屋拍卖价格总计330万元整，故应缴纳土地出让金费用为33万元整。”此后东城法院对申请执行人及买受人进行询问，申请执行人表示土地出让金应由买受人承担；买受人表示已垫付该笔土地出让金，且认为应由被执行人承担，请求领取扣留在该院的33万元。东城法院决定上述土地出让金从拍卖款中扣除。此外，异议人李某对案涉房屋享有抵押权。

东城法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。在本案中，询价报告确定案涉房屋参考价时，并未对该房屋属于经济适用房这一因素予以特别说明或考量，应视为以普通商品房进行确定参考价，询价结果已包含土地出让金。东城法院拍卖公告对房屋瑕疵情况进行描述，目的仅为对竞买人进行风险提示，并不意味将该义务确定由竞买人承担。异议人李某系案涉房屋的抵押权人，案涉房屋的分摊土地系国有划拨土地，应从案涉房屋的变卖所得价款中缴纳土地使用权出让金后异议人李某作为申请执行人方可优先受偿，东城法院依法扣除土地出让金后支付执行案款并无不当。且该院对案涉房屋进行拍卖后，相关不动产登记机构的回复内容中亦明确应由产权人应按出售价格的10%补交应缴土地出让金33万元。故本案应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，从拍卖所得价款中缴纳土地使用权出让金。异议人李某主张本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，由买受人承担土地出让金，没有事实与法律依据，该院不予支持。2024年1月17日，东城法院作出（2023）京0101执异992号执行裁定，驳回李某的异议请求。

李某不服该裁定，向北京二中院申请复议，请求：1.撤销（2023）京0101执异992号执行裁定书；2.发回东城法院重审或改判（2023）京0101执恢73号案件从拍卖款中扣除必要执行费用后直接支付给李某。事实与理由：一、案涉房屋在拍卖时的设定为经济适用房，买受人购买的也是未缴纳土地出让金的经济适用房，人民法院应依法将拍卖款扣除必要的执行费用后直接支付给抵押权人。二、东城法院在本案执行异议裁决中存在混淆关键概念和误读网络询价报告的问题，属于事实认定不清。三、北京市住房和城乡建设委员会《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的知》〔京建住（2008）225号〕与案涉房屋土地出让金应由买受人承担并不冲突。综上，李某认为案涉房屋在拍卖时的设定为经济适用房，买受人购买的是未缴纳土地出让金的经济适用房，东城法院在本案执行异议裁决中存在混淆关键概念和误读询价报告的问题，本案中，询价报告确定案涉房屋参考价时，未对该房屋属于经济适用房这一因素予以特别说明或考量，应视为以普通商品房进行确定参考价，询价结果已包含土地出让金。本案应该进行类案检索，参照相应案例；东城法院在司法拍卖程序中对案涉房屋瑕疵及风险已经进行提示告知，竞买人参加竞拍已经表明愿意承担相应风险即相关税费，故产生的税费应由竞买人承担。房地产估价方法具有多种，并且在多种估价参考依据中均未将“土地出让金”等税费作为估价参考依据，东城法院将案涉房屋应视为普通商品房确定参考价格，认为询价结果中包含土地出让金明显属于认定事实错误。

北京二中院查明的事实与东城法院查明的事实一致。

北京二中院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。本案中，案涉房屋性质为经济适用房，转让房产时应当缴纳土地使用权出让金。网络询价不区分土地性质，故案涉房屋询价价格中已包括土地出让金，即买受人竞拍时的价格包含土地出让，因此，该笔费用应直接从拍卖款中扣除。东城法院作出的（2023）京0101执异992号执行裁定正确，该院予以维持。李某所提异议申请及复议申请缺乏事实及法律依据，该院予以驳回。2024年4月3日，北京二中院作出（2024）京02执复96号执行裁定，驳回李某的复议申请，维持东城法院（2023）京0101执异992号执行裁定。

李某向本院申诉称，请求撤销北京二中院（2024）京02执复96号执行裁定，发回重新审查，或者改判案涉房屋司法拍卖款项扣除执行费等必要费用后全部由抵押权人优先受偿。事实和理由：一、东城法院执行实施案件承办法官向北京二中院提交的关于网络询价结果系商品房市场价格的说明作为本案重要证据，未经申诉人质证，剥夺了其质证权利，属于程序严重违法。二、执行异议、复议裁定与最高人民法院案例库发布的类案裁判观点相左，适用法律错误，应予纠正。三、北京二中院未依法调取申诉人因客观原因不能自行收集的类案卷宗，该案对本案有重要影响。四、本案承办法官没有实质论述和回应申诉人的诉求，单方面采信执行实施案件承办法官的意见，未进行类案检索，涉嫌枉法裁判。

经审查，本院对东城法院、北京二中院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于，是否应当从案涉房屋拍卖款中扣除土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。综合以上两个条文分析，若将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖，买受人竞买所得的，应该是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地使用权出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地使用权出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人；若将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖，买受人竞买所得的，应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地使用权出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。本案中，案涉房屋为经济适用房，拍卖该房屋需缴纳土地使用权出让金。因网络询价未区分土地性质，案涉房屋询价价格中已包括土地使用权出让金，如京东平台询价报告的参照样本包括多个普通住宅，故买受人支付的价款中包含土地使用权出让金，该笔费用应从拍卖款中予以扣除。东城法院、北京二中院所作执行异议、复议裁定并无不当，应予维持。对李某的申诉请求，应予驳回。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下：

驳回李某的申诉请求。

审 判 长　周晓冰

审 判 员　禹明逸

审 判 员　吕雪飞

二〇二四年十二月三十一日

法官助理　王宏伟

书 记 员　王昊天