北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异763号

案外人：李某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：黄某。

被执行人：叶某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）申请执行某公司2（以下简称某公司2）、某公司3（以下简称某公司3）、某公司4、某公司5、黄某、叶某一案[执行案号：(2020)京02执354号]过程中，案外人李某对本院执行位于北京市丰台区×××号车位（以下简称案涉车位）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

李某称，请求中止对案涉车位的执行并解除查封。事实和理由：案涉车位及北京市丰台区×××号车位由某公司3开发所有，2019年11月27日，案外人购买该两个车位，约定价格为756000元，并支付了两个车位的定金2万元。2019年12月初，案外人李某与某公司3签署《债权转让及债务清偿五方协议》（以下简称《五方协议》），约定案外人购买该两个车位的购车位款总价为756000元，已经支付2万定金，剩余736000元通过《五方协议》确认已经支付。且某公司3于2019年12月13日通过其关联公司出具剩余736000元的收据。自此案外人的两个车位的购车位款已经支付完毕，且两个车位于2022年10月1日已经交付给案外人并占有使用至今。因疫情某公司3一直未能办理两个车位产权变更登记手续，故案外人在2023年4月13日向北京市丰台区人民法院提出诉讼，要求法院判决某公司3办理两个车位的产权证，但经一审、二审判决，二审判决最终确认购买两个车位的款项已支付，至于某公司3内部关联公司原因应当由某公司3内部自行处理。且两个车位在2022年10月1日就已经交付使用。但二审法院却以案涉两个车位被查封，导致查封标的物无法办理产权登记过户手续，在现有条件下属法律上不能履行的情形，故此驳回案外人诉求，同时法院说明针对查封，需案外人另行提出执行异议等法律行为进行解决。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案中：1、案外人在法院2023年6月19日查封之前就已经签署了具有买卖合同内容的《五方协议》。2、案外人在2022年10月1日就已经占有使用两个车位，远早于法院2023年6月19日查封之前。3、案外人已经支付了全部价款，且该全部价款确认支付的事实经过了二审判决的认定。4、因疫情原因导致某公司3一直未能给案外人办理过户，案外人在疫情过后不久就于2020年4月13日提出产权过户诉讼及财产保全，但因车位坐落具体描述为×××及×××，而实际最终变更为×××、×××，而某公司3并未事先告知案外人，进而导致案外人的查封错误，未能及时查封案涉两个车位。而并非因案外人原因导致未办理两个车位的过户手续。故此案外人的异议请求完全符合该项规定，且案外人的权利能够排除执行，人民法院应当支持异议请求。

本院查明，某公司1与某公司2、某公司3、某公司4、某公司5、黄某、叶某公证债权文书一案，北京市长安公证处于2020年3月19日作出的（2020）京长安执字第78号执行证书已经发生法律效力。某公司1向本院申请强制执行，本院以（2020）京02执354号立案受理。执行过程中，本院于2024年9月3日作出协助执行通知书，轮候查封被执行人某公司3名下案涉车位。因本案申请执行人某公司1对某公司3名下位于北京市丰台区×××号院51套住宅及536套车位享有抵押权，本院于2024年8月9日作出商请移送函，商请首封法院北京市丰台区人民法院将上述不动产移送本院执行。2024年8月12日，北京市丰台区人民法院作出（2023）京0106执2872号移送执行函，将上述不动产移送本院执行，案涉车位在移送范围内。

另查明，李某与某公司3、第三人某公司2、中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）、北京市金龙腾装饰股份有限公司（以下简称金龙腾公司）、北京中维泰禾置业有限公司（以下简称中维泰禾公司）合同纠纷一案，李某向北京市丰台区人民法院起诉,请求：1、判令某公司3为李某办理案涉车位及北京市丰台区×××号车位的产权过户手续，将该二车位产权办理至李某名下；2、诉讼费由某公司3承担。该院经审理作出（2023）京0106民初8796号民事判决，驳回李某的全部诉讼请求。李某不服，向本院提起上诉，本院作出（2024）京02民终4747号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案审查过程中本院认定事实如下：李某提交《五方协议》（未填写签订日期），其中甲方（欠款主体）为某公司2，乙方（甲方债权人、丙方债务人）为中城公司，丙方（债权人）为金龙腾公司，丁方（债权受让人）为李某，戊方（开发主体）为某公司3。协议内容为，鉴于：1.甲乙丙方因履行相关业务合作，甲方应付乙方合同款，乙方应付丙方合同款，具体合同及款项详见本协议第一条约定。2.乙方将上述对甲方享有的合同债权部分或全部等价有偿转让给丙方，丙方将对乙方享有债权部分或全部等价有偿转让给丁方，即乙方同意甲方用车位款抵扣未付乙方等额工程款，丙方同意乙方用上述车位款抵扣乙方未付丙方等额工程款。乙方、丙方保证上述债权转让合法有效，上述债权转让发生的法律后果均由乙方、丙方与丁方承担。乙丙丁方因债权转让发生税费的，由乙丙丁方自行承担。3.戊方系金府大院项目商品房项目开发商，丁方同意购买上述项目车位，丁方使用上述受让合同债权支付车位价款，戊方同意在车位价格中给予丁方优惠。甲乙丙丁戊五方经平等协商，就上述合同债权转让及车位价款支付事宜达成以下约定：第一条丙方对甲方享有可用于抵车位的债权数额。1.2经甲乙双方对账，甲方欠乙方合同价款即可用于抵车位的债权数额：甲方与乙方签订之上述1.1.1条所述合同之结算尾款金额为809600元，尚未支付。1.3经乙丙双方对账，乙方欠付丙方合同价款，及乙方用第1.2款所述抵车位款抵扣未付丙方等额合同价款：乙方与丙方签订之上述1.1.2条所述合同之进度款金额为736000元，尚未支付。1.4经甲乙丙三方一致同意并核算后，丙方对甲方享有可用于抵车位的债权数额共计736000元。第二条丙方向丁方转让合同债权。2.1丙方将上述合同债权人民币736000元转让给丁方。2.2丁方等价有偿受让上述合同债权，丁方应在本协议签订后7日按转让债权的同等数额给付丙方债权转让对价。2.3乙方与丙方应按第一条所述合同约定出具等额合法发票，否则，甲方与乙方均不认可相应债权的转让。第三条丁方购买戊方车位的基本情况。3.1车位所在项目地址：丰台区南苑乡槐房村和新宫村金府大院项目。3.2具体车位车位号、套数、面积、单价、总价。车位号：×××，建筑面积（实际面积测绘单位最终测绘面积为准）：16.41平米，销售单价420000元/个车位，总价为420000元人民币。车位号：×××，建筑面积（实际面积测绘单位最终测绘面积为准）：16.41平米，销售单价420000元/个车位，第2个车位打8折，折后总价为336000元人民币。3.3丁方应向戊方支付车位总价款为：756000元；丁方已向戊方缴纳车位定金，共计20000元；丁方需应再向戊方支付车位总价款为：人民币736000元。3.5本合同生效后丁方应按戊方具体要求配合戊方办理车位买卖手续及备案手续。第四条受让债权清偿及车位价款支付。4.1丁方用上述受让债权数额向戊方支付车位价款。4.2戊方同意丁方用上述受让债权数额支付车位价款。4.3甲方按丁方要求向戊方支付人民币736000元，以冲抵丁方应付戊方车位款。甲方按上述约定数额向戊方支付后，甲方与乙方就本协议第一条约定债权债务关系消灭，乙方与丙方就本协议第一条约定债权债务关系消灭。丁方受让丙方债权数额不足以支付应付戊方车位款的，丁方应在本协议签订后7日内付清或按丙方与丁方另行签订的车位买卖合同约定期限付清剩余车位款。第六条其他约定。6.1丁方是否已向丙方支付债权转让对价，不影响本协议的生效及履行。6.2若丙丁方之间的债权转让因无真实或公平的转让对价而损害丙方债权人利益，而被丙方债权人诉讼撤销或向甲、乙方行使代位权的，丙方丁方一致同意按以下办法处理：（1）若丁方未按合同约定向丙方支付债权转让对价的，由丁方向丙方债权人承担给付责任。（2）本协议约定的车位（按本协议第三条约定的单价）视为戊方代甲方清偿本协议第一条约定的债权额。乙方不得以任何理由要求甲方承担上述第一条约定的给付责任，丙方不得以任何理由要求乙方承担上述第一条约定的给付责任。（3）若甲、乙方被生效判决确认应向丙方债权人承担给付责任的，丙、丁方应向甲方、乙方承担给付及赔偿的连带责任。6.3丁方将受让债权再次转让的，转让无效。6.4无论任何原因，丁方与戊方之间的车位买卖合同解除（含丁方向戊方提出退车位主张的）或不能履行的，丙方与丁方一致同意撤销其双方之间的债权转让，甲、乙方不承担向丁方支付义务；若丁方违反车位买卖合同之约定导致合同解除或不能履行的，应向戊方承担违约责任。丁方与戊方之间的车位买卖合同解除或不能履行的，本协议约定的车位由丙方购买，丙方应付戊方的车位价款由甲方在上述约定的抵车款范围内向戊方支付；甲方支付后，甲乙双方之间相应数额的债权债务消灭，同时，乙丙双方之间相应数额的债权债务消灭。一审诉讼中，经核实，×××车位经后期测绘，车位号变更为×××，×××车位经后期测绘，车位号变更为×××。该判决本院认为部分载明：李某与某公司3、某公司2、金龙腾公司及中城公司签订的《五方协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应依约履行。......关于焦点一（即某公司3关于其未收到某公司2736000元而对李某不履行合同义务的抗辩理由是否成立），......首先，在前期付款环节，李某提交的两张各1万元付款凭证及相应收据，显示的收款方均为中维泰禾公司，款项用途为案涉车位意向金，其中载明的款项金额与车位号均与《五方协议》中载明的李某已付款2万元及对应标的物相一致。而某公司3与中维泰禾公司均未就此作出合理可信的解释，故依据现有证据，可以认定中维泰禾公司与某公司3之闻存在代收款项之先例。其次，在收据开具环节，中维泰禾公司为李某开具了两张金额分别为410000元及326000元的收据，此款项与《五方协议》中载明的用以抵销原债权的车位尾款数额相一致，结合在案证据以及前述已经查明的中维泰禾公司代某公司3收取前期款项之事实，上述交易行为具有连贯性。......足以认定某公司3已对李某支付完毕合同对价的事实不再存有异议，现其在李某提起诉讼要求办理产权过户手续时再行以此作为抗辩，显与事实不符，本院不予采信。

再查明，李某主张其于案涉车位所在小区中另有商品房一套，并提交坐落于北京市丰台区×××房屋的所有权证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，申请执行人某公司1对案涉车位折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，故案外人依据司法解释第二十八条规定提出的排除执行异议，本院不予支持。司法解释第二十九条系对房屋消费者物权期待权的保护，依法可以对抗申请执行人的优先受偿权。案涉车位虽不属于商品房，但其依法属于满足业主使用商品房需要的必要设施。案外人李某作为案涉车位所在小区业主，其对案涉车位所提异议可以依照司法解释第二十九条予以审查。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，本院对（2024）京02民终4747号民事判决书所确认的事实予以确认。根据该案起诉时间，可以认定在本院查封案涉车位之前，李某已与某公司3签订了购买案涉车位的《五方协议》；该判决亦确认其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；李某所购案涉车位系用于其在同一小区所购房屋配套使用，故李某所提关于排除案涉车位强制执行的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对北京市丰台区×××号车位的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　曾小华

审 判 员　石　东

审 判 员　陈家忠

二〇二四年九月三十日

法官助理　程浩楠

书 记 员　宋宇婷