北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异754号

案外人：石某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：王某。

被执行人：刘某。

被执行人：韩某。

被执行人：孙某。

被执行人：牛某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2（以下简称某公司2）、某公司3、王某、刘某、韩某、孙某、牛某金融借款合同及保证合同纠纷一案[执行依据：（2015）高民（商）初字第3541号民事判决书；执行案号：（2018）京02执973号、（2023）京02执恢45号]过程中，案外人石某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人石某称，请求法院停止（2023）京02执恢45号案件中对呼和浩特市×××1924号房屋（以下简称案涉房屋）的查封行为，并解除对该房屋的查封。事实和理由：一、在人民法院查封之前，石某与某公司2已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并已按照合同约定付清全部购房款。石某与某公司2签署《商品房买卖合同》，购买了第19层的1924号商品房用于居住，石某于2014年7月24日付清全部购房款。二、在人民法院查封之前，石某已经合法占有案涉房屋并正常使用至今。2024年8月14日，北京市第二中级人民法院张贴查封公告。石某于2014年8月12日向物业公司缴纳了装修和生活垃圾清运费；石某从2014年至今，每个年度的采暖费均按期缴纳；石某自2017年至今的水费均在发生，2014年至2017年之间的水费缴费单据，因呼和浩特市供排水有限责任公司无法打印，而未向石某提供。石某拟申请法院调取2014年至2017年之间，石某在呼和浩特市供排水有限责任公司的水费交费记录。据上述事实可知，石某从2014年至今已实际占有并使用案涉商品房达10年之久，形成了稳定的生活居住状态。三、案涉房屋系石某用于居住且名下无其他房屋。石某通过呼和浩特不动产公众号查询石某名下的房产信息，并未查询到石某名下存在房产的信息。案涉房屋系石某用于居住且名下无其他可查询的房屋。四、被执行人某公司2就案涉房屋一直未向石某办理过户登记，并非买受人自身原因导致。石某自签订购房合同、付清购房款并合法占有10余年的时间，某公司2因案涉房屋开发过程中的债权债务纠纷、备案面积与实际销售面积不符、地下负一层备案用途和实际用途不符等原因所致，从交房至今一直无法向石某办理网签合同，更无法向石某办理房屋不动产过户登记手续，并非异议人自身不主动配合原因导致案涉房屋未办理过户登记。综上，石某对于案涉房屋的权利主张满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，石某作为案涉房屋的实际购买人及合法占有人，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，法院不得对该商品房强制执行。

本院查明，某公司4（以下简称某公司4）与某公司2、某公司3、王某、刘某、韩某、孙某、牛某金融借款合同及保证合同纠纷一案，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）作出的（2015）高民（商）初字第3541号民事判决已发生法律效力。某公司4向北京高院申请执行，北京高院于2018年11月19日作出（2018）京执72号执行裁定书，裁定：“北京市高级人民法院（2015）高民（商）初字第3541号民事判决书由北京市第二中级人民法院执行”。2018年11月23日，本院以（2018）京02执973号立案执行。执行过程中，某公司1以受让本案债权为由向本院提出变更申请执行人申请。2019年4月26日，本院作出（2019）京02执异567号执行裁定书，裁定本院（2018）京02执973号执行案件申请执行人由某公司4变更为某公司1。2019年12月13日，因被执行人暂无财产可供执行，本院作出（2018）京02执973号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后某公司1向本院申请恢复执行，本院于2023年2月3日恢复执行，案号为（2023）京02执恢45号。

另查明一，北京高院于2015年8月7日预查封案涉房屋，后于2018年7月20日进行续封。执行过程中，本院于2021年7月16日对案涉房屋进行了查封，查封期限为2021年7月16日至2024年7月15日。本院于2024年6月27日对案涉房屋进行了续封，查封期限为2024年6月27日至2027年6月26日。

另查明二，某公司4对案涉房屋享有抵押权，在其与某公司1的案涉债权转让过程中，已将该抵押权一并转让给某公司1。

案件审查过程中，案外人石某向本院提交：《商品房买卖合同》、收款收据、采暖费发票、水费交费明细表等证据用以证明其主张。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，某公司1通过债权转让的方式变更为本案申请执行人，并对案涉房屋享有抵押权，故本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对该案予以审查。

本案中，案外人石某在本院查封案涉房屋之前与某公司2签订《商品房买卖合同》，但关于房款支付的事实仅有房款收据而无其他相应证据佐证，故石某对案涉房屋所享有的权利不足以排除本院的强制执行措施，其异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回石某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　江慕南

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年九月二十六日

法官助理　吕苏岩

书 记 员　孟　玉