北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异743号

案外人：某公司1。

申请执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

本院在执行某公司2（以下简称某公司2）与某公司3（以下简称某公司3）、某公司4、某公司5一案[执行案号：（2022）京02执1156号]过程中，案外人某公司1（以下简称某公司1）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

案外人某公司1称，请求中止对位于北京市大兴区×××号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。事实与理由：案外人于2021年与某公司3签订《北京市商品房现房买卖合同》，以1769413元的价格购买案涉房屋，全部价款已支付完毕，某公司3已于2022年8月11日为案外人开具购房款收据，如果该房屋价款未到达抵押权人账户，属于抵押权人失职失察所造成的，与案外人无关，案外人作为善意第三人不存在过错，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。案外人已经对案涉房屋进行实际占有和使用，并且延续至今。在占有使用期间，案外人多次要求某公司3协助办理房屋产权登记手续未果的情况下，案外人正准备向人民法院起诉侵权并要求协助办理房屋产权登记手续之际，你院作出（2022）京02执1156号执行裁定书，对案涉房屋进行查封，案涉房屋非因案外人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行<中华人民共和国民事诉讼法>的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人在案涉房屋被查封之前就已经与某公司3签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部的价款，且实际占有案涉房屋用于居住，案涉房屋的所有权不属于某公司3和某公司2，你院作出的查封裁定有误，损害了案外人的合法权益，为避免损失进一步扩大，请求你院中止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。

某公司2辩称，案外人就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，案外人的异议不成立，应当予以驳回。一、案涉房屋登记于某公司3名下，为其合法财产。而申请执行人作为经依法登记的案涉房屋抵押权人，有权在债务未按约定清偿情形下依被赋予执行效力的公证债权文书及执行证书申请执行。二、案外人并非善意买受人，房屋也并未移转登记至案外人名下，依法也不适用善意取得。首先如上所述，申请执行人对案涉房屋的抵押权登记日期为2020年5月26日，且已登记注明存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，明显早于案外人自认于2021年购买涉案房屋的时间，因此应当认定案外人应知某公司3在未经申请执行人同意的情形下不得转让案涉房屋。案外人未经网签备案登记、仅签订草签合同的情形下即已付全款，可见其并非善意买受人，且此房屋仍登记于某公司3名下，并未转移登记至案外人名下，显然不适用善意取得。三、案外人不属于无过错买受人，就作为执行标的的案涉房屋不享有足以排除作为抵押权人的申请执行人所申请的强制执行的民事权益，应依法判决驳回案外人诉讼请求。1、案外人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的对于无过错的房屋买受人不得查封房屋的情形。作为抵押权人，申请执行人对案涉房屋的抵押权登记日期为2020年5月26日，且已登记注明存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，申请执行人也从未同意抵押人某公司3将案涉房屋对外出售。而根据案外人自认于2021年与某公司3签订房屋买卖合同并支付购房款，且案外人所提交的房屋买卖合同上未写明签订日期，可见买卖合同签订及付款时间远远晚于申请执行人抵押权的登记日期。因此案外人作为房屋买受人应尽一般注意义务，应知案涉房屋上存在在先抵押登记且需获抵押权人同意出售，违反了作为房屋的一般买受人应核实房屋权属及其上有无权利负担的谨慎及注意义务。案外人仅签订草签版的房屋买卖合同的方式进行购房而未进行网签登记，且自购房之日起至今都一直未办理网签，显然也违反了作为房屋买受人应尽的一般注意义务。综上，案外人对所购房屋无法过户显然存在过错，案涉房屋依法可查封，案外人应自行承担相应风险。2、申请执行人为案涉房屋抵押权人且未同意抵押人出售房屋，案外人若要排除执行，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权保护条件的情形，但案外人系法人，案涉房屋规划用途为办公，不符合司法解释第二十九条规定的“所购商品房系用于居住”的条件。首先，根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书对九民纪要第125条“案外人系商品房消费者”，即关于解读怎样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的实务问题进行解读时，第631至632页明确说明“商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用本条规定”，且对于“名下仅有一套房屋的公司适用本条、是否构成消费者购房人”也做出了解读，即“本条的规定是基于自然人生存至上的利益考虑，公司为经营主体，因此，公司购房人不属于消费者购房人，不适用本条”。对此在最高院类案判决中也有相似表述，如（2022）最高法民申654号案中，最高人民法院在判决书本院认为部分述明“而商品房消费者应当为个人，未来公司作为企业显然不属于消费者范畴”。案外人系法人而非自然人，对于案外人主张的案涉房屋由其法定代表人实际居住，公司法定代表人也并非房屋买受人，对于办公用途的案涉房屋也不可能有居住目的，仅是被案外人公司授权占有使用，案外人作为公司法人不可能有居住目的，也不符合本法条的目的及宗旨。如购房主体为其法定代表人的，则案外人对案涉房屋不具有异议申请权利，对其异议申请应当予以驳回。同时根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发（×××）第×××号）“四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。”本案房屋买卖合同第三条载明了案涉房屋规划性质为办公，法定代表人作为自然人不具有购买案涉房屋的资格。其次，案外人提交的房屋买卖合同特别提示部分已写明房屋规划性质为商办，合同第三条也载明了案涉房屋规划性质为办公。《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发（×××）第×××号）第一条也规定，“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。”此外，最高院类案判例中也认定办公用房非为“用于居住”的房屋。如（2021）最高法民中1134号判决书中，法院认为“案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，韩小兰理应知道此事。即使韩小兰主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，案涉房屋系用于自住，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质。”综上，本案不符合第二十九条中“所购商品房系用于居住”的适用条件。同时案外人提交的现有证据也不能证明其付款情况，因此本案中不能适用此法条排除申请执行人作为已登记在先抵押权人申请的强制执行。3、案外人系法人，案涉房屋规划用途为办公，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的“商品房消费者以居住为目的购买房屋”的条件。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”需要同时满足购房主体为商品房消费者、购买房屋必须具有居住功能、购房目的为居住使用，对前述规定不应进行扩大解释。如前所述，案外人作为公司法人不属于商品房消费者，不可能有居住目的，如购房主体为其法定代表人的，则案外人不具有异议申请权利，对其异议申请应当予以驳回；案涉房屋规划性质为办公，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发（×××）第×××号）明确规定未经批准不得擅自改变为居住等用途，同时最高院类案判例中也认定办公用房非为“用于居住”的房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的“商品房消费者以居住为目的购买房屋”的条件。

本院查明，某公司2与某公司3、某公司4、某公司5公证债权文书一案，上海市黄浦公证处先后出具（2020）沪黄证经字第1545、1547、1548号公证书及（2021）沪黄证执行字第60号执行证书。某公司2据此向本院申请强制执行，本院于2022年10月8日以（2022）京02执1156号立案执行。执行过程中，本院于2022年11月3日向北京市大兴区不动产登记中心发出（2022）京02执1156号协助执行通知书，查封某公司3名下包括案涉房屋在内的73套房屋，查封期限三年，自2022年11月3日起至2025年11月2日止。

另查明，2020年5月26日，某公司2与某公司3就上述73套房屋办理京（×××）大不动产证明第×××号抵押权登记，抵押人为某公司3，抵押权人为某公司2，案涉房屋在抵押登记范围内，且某公司2未同意某公司3销售该抵押财产。

再查明，某公司1与某公司3就案涉房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，其中第一条载明案涉房屋所占用土地用途为办公；第三条载明案涉房屋规划性质为办公；第四条载明了案涉房屋抵押登记情况，同时载明“抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三”，某公司2表示从未出具过同意销售案涉房屋的证明，并明确表示不同意某公司3销售抵押财产；第七条载明总价款1769413元，付款方式为一次性付款；第十二条载明某公司3应于2021年12月31日前交付案涉房屋。2021年8月23日，某公司3向某公司1开具案涉房屋购房款收据1769413元，2022年8月11日，某公司3向某公司1开具案涉房屋购房款发票，金额1769413元。某公司3已向某公司1交付案涉房屋，并由其支付案涉房屋的供暖、物业及水电费等。北京某物业服务中心亦出具证明，载明某公司1已于2021年6月29日办理案涉房屋收房并入住。审查过程中，某公司1表示案涉房屋系由该公司法定代表人、唯一股东张某居住，并向本院提交视频证明案涉房屋系用于居住。另，《不动产登记信息查询结果告知单》载明，张某在北京市无登记的不动产信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，申请执行人某公司2对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权，且案外人某公司1并未提交某公司2同意销售案涉房屋的证明，在某公司2明确表示不同意销售案涉房屋的情况下，对于某公司1提出的排除执行异议，只能适用司法解释第二十九条关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定进行审查，而不能适用司法解释第二十八条关于一般买受人物权期待权的保护条件进行审查。根据某公司1与某公司3签订的《北京市商品房现房买卖合同》中的相关表述，结合双方价款支付和房屋交付情况，可以认定该合同系签订于本院查封案涉房屋之前。某公司1提供的发票亦可以证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉房屋的性质虽为办公，买受人某公司1系法人而非自然人，但某公司1购买案涉房屋系用于其唯一股东张某居住生活使用，张某对案涉房屋享有居住利益，且其名下没有其他可用于居住的房屋。故某公司1所提关于排除案涉房屋强制执行的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

中止对北京市大兴区×××号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　曾小华

审 判 员　石　东

审 判 员　陈家忠

二〇二四年九月十九日

法官助理　程浩楠

书 记 员　宋宇婷