北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异37号

案外人：辛1，男，1968年8月22日出生，汉族，住北京市。

委托代理人：孔2，XX事务所律师。

申请执行人：刘3，男，1974年10月8日出生，汉族，住北京市。

被执行人：刘4，女，1969年12月9日出生，汉族，住北京市。

本院在执行刘3与刘4民间借贷纠纷一案中，将被执行人刘4名下位于XXX的房屋（以下简称案涉房屋）予以查封，案外人辛1对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人辛1请求停止对刘4名下案涉房屋的执行，理由如下：1.在法院查封案涉房屋前，双方已经签订了合法有效的买卖合同。辛1与刘4在2013年2月5日前签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同签订时间在法院查封案涉房屋之前。2.在法院查封案涉房屋前，辛1已经合法占有了案涉房屋。辛1在签订合同后合法占有了案涉房屋居住至今。3.辛1已按合同约定支付了房款。合同约定房屋总价为833万元，案涉房屋已向工商银行昌平支行设定抵押。当日支付了定金150万元。2013年2月28日，双方签订《补充协议》，约定辛1于2013年3月2日支付购房款100万元，于2013年3月10日支付购房款100万元，于2013年5月10日支付购房款103万元，刘4于2014年1月20日办理案涉房屋抵押解除手续，待办理完毕解除手续后，于2014年1月30日将剩余房款380万元支付给刘4。后辛1按约定支付了相应房款，刘4未按照合同约定办理解押手续。4.案涉房屋非因案外人原因未办理过户登记。双方在签订买卖合同时，案涉房屋存在抵押登记，辛1支付房款后刘4未配合办理解押手续，后续因多起纠纷导致案涉房屋被多轮查封。因案涉房屋上存在抵押，即使通过另诉也无法实现过户请求。综上所述，请求停止对案涉房屋的执行。

申请执行人刘3称，不同意辛1的异议申请。刘4系诈骗，需执行其名下财产。

本院查明，刘3与刘4民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月11日作出（2020）京0115民初3024号民事判决，判令刘4、李国富于本判决生效后十日内偿还刘3借款本金1158000元、利息64000元及资金占用期间的利息（以借款本金1158000元为基数，按照年利率6%，自2016年5月25日起计算至实际还清之日止）。刘3向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为(2021)京0115执1490号。执行过程中，本院于2021年6月17日对案涉房屋予以查封。

另查明，2013年2月5日，刘4与辛1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘4将案涉房屋出售给辛1，成交价格833万元，案涉房屋已向工商银行昌平支行设定抵押，辛1在签订合同时支付定金150万元。合同签订当日，刘4即将房屋交付案外人居住使用。2013年2月28日，双方签订《补充协议》，约定辛1于2013年3月2日支付购房款100万元，于2013年3月10日支付购房款100万元，于2013年5月10日支付购房款103万元，刘4于2014年1月20日办理案涉房屋抵押解除手续，待办理完毕解除手续后，于2014年1月30日将剩余房款380万元支付给刘4。刘4指定该房屋所有房款的收款人为黄士泰。

辛1提交转账凭证、委托书、收据、证明，用以证明已支付453万元房款，剩余380万元尚未支付。具体付款如下：2013年2月5日，辛1通过中国工商银行向黄士泰转账汇款50万元、向刘4转账汇款100万元。刘4出具收据，载明：收到辛1交付的购房定金150万元整。2013年3月1日，辛1通过中国工商银行向黄士泰转账汇款100万元。2013年3月9日，辛1通过中国工商银行向黄士泰转账汇款100万元。辛1主张最后一次付款103万元，由指定收款人黄士泰统一出具了按补充协议约定支付完共计453万元房款的证明。辛1提交的（2016）京03民终7993号民事判决书，认定辛1已付清诉争房屋抵押登记前注销前的应付款项，该判决同时认为辛1在签订购房合同时已明知案涉房屋存在抵押，后案涉房屋又先后被法院轮候查封，案涉房屋仍处于被抵押和查封状态，此情形属于法律上或者事实上不能履行的情况，对其基于继续履行所提出的诉讼请求法院均无法支持。

案外人辛1提交物业费、取暖费、车位管理费发票用于证明其已实际占有该房屋，载明：收款单位为公司2、公司3，付款单位为E-2605。

本案审查过程中，经询问，辛1在签订房屋买卖合同时知道案涉房屋存在抵押无法办理过户，所以才约定先支付部分购房款供刘4解除银行抵押，待抵押解除办理过户登记后再支付剩余款项。另，自2014年1月20日起，案涉房屋多次被不同案件查封，且仍存在抵押登记，抵押权人为中国工商银行昌平支行，抵押主债权数额为8505998元。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述条件必须同时满足才能排除执行。本案中，辛1明知案涉房屋上存在抵押仍与刘4签订买卖合同，抵押主债权的数额高于案涉房屋购房款，且后续通过补充协议自愿将购房款支付给刘4指定的第三人，刘4未解除抵押登记导致合同无法继续履行，辛1至今尚未支付全部购房款，且因抵押登记的存在，剩余房款亦无法交付本院用于本案的执行。后续案涉房屋又被法院多次轮候查封，在抵押和查封存在的情况下，生效判决已确认买卖合同实际无法继续履行。

综上，对于辛1主张停止对案涉房屋执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人辛1的异议请求。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　乔　晗

审判员　　刘　朝

二〇二四年一月十七日

书记员　　管怡欣