北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异32号

案外人：张1，男，1993年8月8日出生，汉族，住河北省。

申请执行人：公司1，住所地北京市。

法定代表人：钱2，董事长。

委托代理人：王3，XX事务所律师。

委托代理人：刘4，XX事务所律师。

被执行人：公司2，住所地河北省。

法定代表人：郑5，总经理。

本院在执行申请执行人公司1（以下简称公司1）与被执行人公司2（以下简称公司2）买卖合同纠纷一案过程中，将被执行人公司2名下位于XXX（以下简称案涉房屋）予以查封，案外人张1对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人张1诉称，张1购买了案涉房产，签订了书面购房协议，交纳了全部房款，并于法院查封前实际占有使用了该房产。案涉房产交付后，张1一直持续占有使用案涉房产，为案涉房产交纳水电费、物业费、管理费、取暖费等费用。张1名下无其他住房，案涉房产为张1唯一房产。张1一直积极争取为案涉房产办理不动产登记，但由于公司2的债务、土地手续等原因，才未能及时办理，但未及时办理过户登记不是张1消极原因导致，而是由于开发商自身原因导致，且该情形在案涉房产所在小区普遍存在。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定，张1以居住为目的购买案涉房产，签订了书面有效的购房合同，在法院查封前即合法占有使用案涉房产，交纳了全部购房款，未办理不动产登记非因本人原因所致，且张1名下无其他住房。张1足以排除本案申请执行人的一般金钱债权执行，申请法院停止对案涉房屋的执行程序。

申请执行人公司1辩称，不同意张1的异议请求。按照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能证明案涉房屋为张1唯一住房，转账凭证中收款人为鸿坤房地产，无法证明为公司2收款，无法证明未能办理过户不是张1的原因。根据张1提交的票据，无法证明张1连续居住。合同约定房屋为2020年10月25日交付，按规定交房两年内办理不动产证，案涉房屋并未进行预告登记，现已超过两年。

本院查明，公司1与公司2买卖合同纠纷一案，本院于2023年2月27日作出（2022）京0115民初14201号民事判决书，判令公司2支付款项。判决生效后，公司1向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2023）京0115执5633号。案件执行过程中，本院于2023年7月7日查封案涉房屋。案涉房屋登记在公司2名下。

为了证明对案涉房屋拥有权利，张1提交了商品房买卖合同、住房贷款合同、购房发票、购房付款明细、手机银行贷款页面截图、个人房屋登记查询结果、契税代办费收据、物业费供暖费收据、燃气费水费缴纳明细。商品房买卖合同载明：出卖人为公司2，买受人为张1，房屋总价3146024元，付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年10月27日前支付首期房价款946024元，商业贷款余款2200000元，向公司3（以下简称：公司3），合同载明的签订时间为2018年10月27日。住房贷款合同载明：借款人为张1，贷款人为公司3，贷款金额为2200000元，合同载明的签订时间为2018年11月5日。住房贷款合同附件面积差补充协议载明：最终房屋总价为3107396元。购房付款明细载明：鸿坤房地产于2018年7月26日收款946024元，张1称首付款由其自行支付。手机银行贷款页面截图载明：贷款金额2200000元，剩余应还本金821223.1元。个人房屋登记查询结果载明：张1在河北省廊坊市无不动产登记信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据张1提交的相关合同及付款票据，可以证明张1与公司2在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的买卖合同，已支付全部购房款。根据物业费、供暖费、燃气费、水费的缴纳明细，可以证明张1实际占有并使用了案涉房屋。根据个人房屋登记查询结果，可以证明张1名下无其他用于居住的房屋。因此，张1具有对案涉房屋排除执行的权利，故对于张1主张停止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对位于XXX房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　刘　朝

审判员　　乔　晗

二〇二四年一月十七日

书记员　　张家正