北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异726号

案外人：周某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：吕某。

被执行人：刘某。

被执行人：周某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2（以下简称某公司2）、吕某、刘某、周某公证债权纠纷一案[执行案号：（2023）京02执1333号]过程中，案外人周某对本院执行位于北京市×××房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人周某称，请求法院中止执行案涉房屋并解除对该房屋的查封。事实和理由：2016年12月29日，周某与某公司2签署了《北京市商品房预售合同》，约定周某购买案涉房屋。后周某向某公司2支付了全部购房款，并于2017年10月25日接收了案涉房屋。在接收并实际占有案涉房屋后，周某对案涉房屋实际使用至今。北京市第二中级人民法院在执行（2023）京02执1333号案件过程中，查封了案涉房屋，查封期限自2023年12月27日至2026年12月26日。周某认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，周某系案涉房屋的实际权利人，已支付了全部房屋价款并实际占有了案涉房屋。仅因某公司2的原因，一直未办理案涉房屋产权登记手续。综上，周某申请法院中止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封。

本院查明，某公司2、吕某、刘某、周某与某公司1公证债权纠纷一案，北京市中信公证处出具的（2023）京中信执字第00438号执行证书已经发生法律效力。本院依据某公司1的执行申请，于2023年8月14日立案执行。执行过程中，本院于2023年12月27日查封了登记在某公司2名下的案涉房屋[权证号为×××号]。

另查，某公司2以涉案房屋向某股份公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续【不动产登记证明编号：×××】。2020年，某股份公司将对某公司2享有的债权全部转让给某公司1。

案件审查过程中，案外人周某向本院提交：（2023）京02执1333号执行通知书、不动产登记信息查询结果告知单、《北京市商品房预售合同》、银行账户交易明细、银行收款通知、客户收付款入账通知、购房款收据、物业管理服务协议、水费及物业费收据、实预测房号对应表、说明等证据用以证明其主张。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，执行依据已经确定某公司1对案涉房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，司法解释第二十九条系对房屋消费者物权期待权的保护，依法可以对抗申请执行人的优先受偿权。本案中，周某在本院查封前已与某公司2签订合法有效的《北京市商品房预售合同》，且支付了全部购房款，所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故周某依法享有排除执行的权利，其所提异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：

中止对位于北京市×××房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原执行依据错误的，按照法律规定的程序办理；与原执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　江慕南

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年九月十四日

法官助理　吕苏岩

书 记 员　孟　玉