北京市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京01执异54号

案外人：潘某。

申请执行人：某产业公司。

被执行人：某置业公司1。

被执行人：某置业公司2。

被执行人：某控股公司。

被执行人：舒某。

本院在执行某产业公司与某置业公司1、某置业公司2、某控股公司、舒某民间借贷纠纷一案[执行依据：（2022）京01民初214号民事调解书；执行案号：（2023）京01执850号]过程中，案外人潘某向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

潘某述称，请求法院解除对×××产权式酒店客房（不动产单元号×××，以下简称案涉房屋）的查封措施，停止对该房屋及其对应土地使用权的执行。[法院执行文书号：北京市第一中级人民法院公告（2023）京01执850号]。事实与理由：潘某与本案被执行人某置业公司1于2021年9月28日签订《×××产权式酒店客房买卖合同》（以下简称《酒店客房买卖合同》）。合同约定潘某购买案涉房屋，房屋总价款为9000000元。合同约定分期付款，潘某于2021年9月27日支付房款6700000元，于2024年9月30日前付清剩余房款2300000元。合同签订后，潘某已付房款共计8000000元。2021年10月23日，案涉房屋交付潘某居住。2022年11月，潘某了解到案涉房屋无法办理房产证遂向案涉房屋所在地法院提起购房合同解除之诉，法院认定合同有效，未支持解除，该判决书已生效[海南省万宁市人民法院（2022）琼9006民初4156号民事判决书，海南省第一中级人民法院（2023）琼96民终3718号民事裁定书]。2023年1月8日，案涉房屋被北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）以（2023）京01执850号公告文书查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。潘某特根据该司法解释的规定，向法院提出执行异议申请，望法院支持。

某产业公司辩称，整体而言，某产业公司对案涉房屋及对应土地享有抵押权。潘某并非法定意义上的商品房消费者，其所主张的在案涉房屋查封之前即签订书面的房屋买卖合同，且已支付大部分购房价款，以及案涉房屋系用于其自行居住并已实际入住的事实不清、证据不足，潘某的主张不足以排除某产业公司的执行申请，请求法院驳回其异议申请。具体理由如下：1.某产业公司对案涉房屋依法享有对抗潘某的担保物权，潘某不得请求排除某产业公司作为担保物权人申请的执行。某产业公司系依据琼（2019）×××不动产证明第×××号《不动产登记证明》及北京一中院作出的（2022）京01民初214号民事调解书（以下简称214号调解书），对案涉房屋及对应土地享有抵押权。根据该登记证明及生效法律文书，某产业公司对案涉房屋及对应土地均享有抵押权，因此对案涉房屋及对应土地的折价、拍卖、变卖价款具有优先受偿权。2.潘某现有证据无法证明其在查封之前确实签署了购房合同。潘某主张其于2021年9月28日签订了《酒店客房买卖合同》，约定购买案涉房屋，买卖合同签订后已支付800万元房款，并称2021年9月28日被执行人某置业公司1出具了670万元收据。首先，潘某提供的买卖合同为复印件，双方签章和手印模糊，某产业公司对认购书、买卖合同的真实性存在质疑。潘某在某产业公司2022年10月13日查封前签订买卖合同的事实不明，存在倒签合同的可能。3.潘某现有证据无法证明案涉房屋系用于居住且已实际占有该房屋。第一，案涉房屋性质为酒店式别墅，土地性质为商业用地，并非一般住宅性质，这从潘某提供的证据《酒店客房买卖合同》以及《委托物业服务合同》的内容即可看出，因此潘某不符合商品房消费者的范畴。第二，潘某并未提供相关证据，例如入住的照片证据等，以证明其购买房屋目的为自行居住并非投资等用途，且相关物业费及水费并非缴纳给某置业公司1或某置业公司1名下物业管理公司，而是交给某酒店管理公司，其入住事实不清。第三，潘某提供的海南省不动产登记信息查询为复印件，真实性有待核实，因无法确认真实性，也无法对其所载内容的真实性予以确认。基于此，鉴于潘某在异议申请书中记载的身份证号隶属于云南省玉溪市，存在其购买酒店式别墅用于投资用途的高度可能，其也应当举证证明案涉房屋系用于其自行居住而非投资，并应进一步证明案涉房屋系其名下有且唯一的房屋，如潘某无法证明，则无法排除某产业公司对案涉房屋的查封与执行。4.潘某现有证据无法证明其已就案涉房屋支付了大部分购房款。潘某声称其已支付的800万元未见支付凭证及银行回单，某置业公司1出具的670万元收据真实性存疑，因此不能证明其已完成购房款支付义务。现有证据无法证明潘某已就案涉房屋支付了全部或大部分购房款。综上，潘某主张案涉房屋在查封前已签订合法有效书面合同的证据真实性存疑、证明力不足，已签订买卖合同的事实难以认定；案涉房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，事实难以认定；潘某主张已支付大部分购房价款的事实缺少证据，难以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，潘某申请排除某产业公司的财产保全与执行申请均要件不足，不应予以支持。

本院经审查查明，某产业公司与某置业公司1、某置业公司2、某控股公司、舒某民间借贷纠纷一案，本院于2023年6月26日作出（2022）京01民初214号民事调解书，内容为：“一、某置业公司1于2023年6月20日前向某产业公司支付实现债权的费用1607290元；于2023年7月30日向某产业公司偿还借款本金5000万元，并支付截至该日的违约金及利息（以3亿元为基数，自2019年7月11日起至2020年8月19日止，按照年利率24%计算；自2020年8月20日起至2023年6月25日止，按照年利率14.8%计算；自2023年6月26日起至2023年7月30日止，按照年利率12%计算，扣减某置业公司1已支付的违约金及利息200万元）；于2023年12月30日前向某产业公司偿还全部剩余本金（3亿元与某置业公司1已实际偿还的借款本金的差额）、利息及违约金（以3亿元与某置业公司1已实际偿还的借款本金的差额为基数，自2023年7月31日起至实际支付之日止，按照年利率12%计算）。二、某控股公司、某置业公司2、舒某对本协议第一条确定的某置业公司1的债务承担连带保证责任。三、某产业公司对某置业公司1名下位于×××及其地上67栋别墅［国有土地使用权证号为：×××、抵押登记证明权证号为：琼（2019）×××不动产证明第×××号］、以及该抵押权设立时×××土地上已建成的其他建筑物折价、拍卖、变卖所得价款在本协议第一条所确定的某置业公司1债务范围内享有优先受偿权。四、如某置业公司1未能按照本协议第一条约定的时间、金额履行任意一期款项支付义务，则某产业公司有权自逾期之日就本协议申请强制执行。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。保全费5000元，由某产业公司负担（已交纳）。案件受理费2337300元，减半收取1168650元，由某产业公司负担（已交纳）。”调解生效后某产业公司向本院申请强制执行。

另查，在案件审理阶段，本院保全查封某置业公司1名下位于×××西侧的土地，土地证号：×××，宗地面积235383.57平方米。查封期限为三年，自2022年10月13日起至2025年10月12日止。

执行过程中，本院依法查封（或轮候查封）某置业公司1名下以下财产：1.位于×××西侧土地（权证号：×××土地）和地上的房产。2.位于×××西侧土地（权证号：×××土地）地上的房产。共计九十八套房产详见附件清单。查封期限均为三年，自2023年10月23日起至2026年10月22日止。其中包括案涉房屋，该房屋抵押情况为在建工程抵押。

再查，2021年9月28日，潘某与某置业公司1签订《酒店客房买卖合同》，约定：潘某购买案涉房屋，套内建筑面积251.88平方米，总金额人民币9000000元。该合同载明：某置业公司1以出让方式取得×××西侧的土地使用权，面积97580.81平方米、235383.57平方米，土地用途为商服用地，土地使用年限40年。某置业公司1经批准，在该地块上建设的产权式酒店项目【暂命名】为×××。该项目《国有土地使用权证》证号：×××、×××号。

2021年10月23日，编号为×××《商品房交接书》，载明：某置业公司1、潘某于2021年10月23日交接案涉房屋。

2021年9月27日，某置业公司1出具收款证明，主要内容：今收到潘某（身份证：×××）购买×××项目×××部分房款：670万元（大写：陆佰柒拾万圆整）。2021年9月28日，某置业公司1开具收据，内容为：今收到1059F潘某房款670万元（大写：陆佰柒拾万元整）刷卡酒店海南银行0019户。

又查，海南省万宁市人民法院（2022）琼9006民初4156号民事判决书认定事实如下：2021年9月28日，潘某（买受人）与某置业公司1（出卖人）签订《酒店客房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发建设的案涉房屋，案涉房屋建筑面积共251.88平方米，房屋价款为9000000元。出卖人同意买受人分期付款，买受人应于2021年9月27日前向出卖人支付房款6700000元，于2024年9月30日前付清剩余房款2300000元。合同第十五条约定权利瑕疵担保：“出卖人应当保证销售的该产权式酒店客房不存在权利瑕疵，没有产权纠纷和债权债务纠纷，也不存在被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情况。若存在权利瑕疵，出卖人应在签订本合同时书面告知买受人。买受人愿意购买的，出卖人应在买受人约定的期限内或合理期限内消除瑕疵；超过约定的期限内或合理期限未消除瑕疵的，买受人有权单方解除合同。出卖人不得将除已分割销售该产权式酒店外的配套用房及设施分割进行销售、转让和抵押，否则，买受人有权单方解除合同。”合同还约定了其他事项。同日，潘某向某置业公司1支付了案涉房屋的部分购房款6700000元，某置业公司1向其出具收据予以确认。另，潘某于2021年9月28日通过案外人杨某的银行账户向周某转账1300000元。2021年10月23日，某置业公司1将案涉房屋交付给潘某，之后，潘某对案涉房屋进行装修居住至今。

万宁市不动产登记中心查询结果：海南省不动产（房产）登记信息查询，查询单号：1，主要内容：依曹某的申请，经查询海南省不动产统一登记信息管理系统（自动查询系统），被查询人潘某，证件号码：×××，以上人员无不动产信息。查询时间：2024年1月12日。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一般认为，上述第二十九条规定是法律基于生存权至上考虑作出的对消费者权利的特殊保护，属于第二十七条规定的除外情形，故案外人潘某针对案涉房屋所提执行异议需审查是否符合上述第二十九条的规定。本案中，根据潘某提交的证据，潘某在本院查封案涉房屋之前，已与某置业公司1签订《酒店客房买卖合同》，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，虽然案涉房屋的土地用途为商服用地，但该房屋具有居住功能，且在案涉房屋所在县级市范围内潘某名下无其他用于居住的房屋，故潘某应享有对案涉房屋的物权期待权，其提出排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

一、案外人潘某所提异议成立；

二、中止对海南省×××西侧×××项目1059F房屋及对应土地使用权的执行。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　高　峰

审 判 员　　娄玉玲

审 判 员　　王雪枫

二〇二四年二月一日

法官助理　　李　贝

书 记 员　　乔晓柳

书 记 员　　汪　洋