天津市北辰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0113执异384号

案外人：王珊，女，1988年8月29日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：刘春福，天津融汇律师事务事务所律师。

委托诉讼代理人：马生辉，天津融汇律师事务事务所律师。

申请执行人：天津恒涛劳务服务有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双辰北路与双丰道交口东北侧闽双聚贤园22-4。

法定代表人：贾凤玲，执行董事。

委托诉讼代理人：赵国平，天津碧钧律师事务所律师。

被执行人：天津融仓置业有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇铁东路天盈道南仓村委会院内。

法定代表人：李龙，总经理。

委托诉讼代理人：张舒，女，该公司员工。

本院在执行申请执行人天津恒涛劳务服务有限公司与被执行人天津融仓置业有限公司票据追索权纠纷一案中，查封被执行人天津融仓置业有限公司名下坐落于天津市北辰区××路××-配建5门房屋，案外人王珊对案涉房屋提出排除执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人王珊称，贵院在（2023）津0113执1942号案件的强制执行过程中，查封了天津融仓置业有限公司名下坐落于天津市北辰区××路××-配建5门不动产，并拟对该房屋进行拍卖。由于案外人与天津融仓置业有限公司早在2020年6月30日签订《房屋预定合同》，且案外人已交清该房屋的全部房款，该房屋也交付案外人，但由于天津融仓置业有限公司欠缴部分土地出让金致使未能办理过户登记。综上，案外人系该房屋的合法权利人，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法提出本执行异议，请求贵院立即停止对位于天津市北辰区××路××-配建5门不动产的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。

本院查明，原告天津恒涛劳务服务有限公司与被告天津融仓置业有限公司票据追索权纠纷一案，本院于2022年9月23日立案后，同日作出（2022）津0113民初9464号民事调解书，主要内容为：一、被告天津融仓置业有限公司于2023年3月23日前给付原告天津恒涛劳务服务有限公司电子商业承兑汇票票号为【230811002326120220104125078510】的票据款30万元，原告自愿放弃其他诉讼请求；二、如被告未按上述约定按时足额履行给付义务，则原告有权就全部剩余款项【本调解协议第一项】申请强制执行；三、双方就本案再无其他争议；四、案件受理费减半收取计2900元，由被告负担。调解书书生效后，天津融仓置业有限公司未履行给付义务，天津恒涛劳务服务有限公司向本院申请强制执行，本院于2023年4月17日立案受理，案号（2023）津0113执1942号；2023年6月27日，本院作出（2023）津0113执1940、1942号执行裁定书，查封天津融仓置业有限公司名下坐落于天津市北辰区××路××-配建5门房屋，该房屋规划用途为非居住，查封期限为三年。

另查，案外人王珊与被执行人天津融仓置业有限公司在2020年6月30日签订《房屋预定合同》十份，每份合同约定案外人预定被执行人开发的融创璟园项目经营性配套公建一套，共计十套房屋，其中包括4号楼1单元04号，该房屋总价款1498750元；同日，案外人王珊签署该房屋的《房屋情况确认单和交工标准》、《璟园项目经营性配套公建购买须知》、《璟园项目非住宅房屋业态承诺书》等相关文件。而案外人6月11日向被执行人转账500000元，6月29日向被执行人转款3313033元，6月29日向被执行人转账9805000元，同日天津昊泽华科技有限公司代案外人向被执行人转账2680000元；6月30日被执行人出具收据，确认收到案涉房屋价款1498750元。

再查，2023年9月26日，被执行人书面确认与案外人所订立合同约定的融创璟园项目4号楼1单元04号房屋即现登记于被执行人名下坐落于天津市北辰区××路××-配建5门房屋，价款1498750元，案外人已经向被执行人支付十套房屋的总价款16298033元（包含案涉房屋的价款）；2022年12月份案涉房屋交付案外人，系因被执行人未能缴纳相应税费的原因导致案涉房屋未能过户登记。

本案的争议焦点为案外人王珊对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人天津恒涛劳务服务有限公司申请强制执行的债权为金钱债权，案涉房屋登记在被执行人天津融仓置业有限公司名下，而在本院查封前，案外人与被执行人就案涉房屋签订《预定合同》及附属文件已经具备了商品房屋买卖合同的主要内容，且案外人已经支付全部价款，故应认定案外人与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同；案涉房屋在本院查封前已经交付案外人，并由其占有至今，而根据案外人提交的证据及被执行人的自述，应认定系因被执行人的原因导致案涉房屋至今未办理过户登记，而上述情形已符合司法解释规定的不动产买受人物权期待权成立的条件，因此案外人王珊对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市北辰区××路××-配建5门房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市北辰区人民法院提起诉讼。

审判长　　程庆九

审判员　　赵大琨

审判员　　朱　钢

二〇二三年十一月二十二日

书记员　　田祥君

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。