北京市顺义区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0113执异978号

案外人：崔某。

申请执行人：公司1。

被执行人：杨某。

本院在执行公司1与杨某公证债权文书纠纷一案过程中，案外人崔某提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人崔某称：法院在执行（2024）京0113执7047号案件中，裁定拍卖位于北京市顺义区xxx房屋（以下简称案涉房屋），我对法院执行、拍卖案涉房屋的行为没有异议，但是因为我对案涉房屋享有租赁权及优先购买权，故请求法院在拍卖过程中认可我对案涉房屋享有租赁权及优先购买权，允许我在同等条件下可以优先竞买案涉房屋或者允许我继续租赁案涉房屋至租赁期满。事实与理由如下：我系公司2的业务经理，主要从事长租房经营业务。公司2系一家专注于在北京开展普惠型长期租赁住房业务的创业公司。被执行人杨某系案涉房屋的业主。2024年3月24日，我以个人名义与案涉房屋业主即杨某通过e签宝平台，在线签订了《房屋委托代理合同》（编号：BJZD2024032402），其主要内容为案涉房屋租赁期限自2024年3月24日起至2031年3月24日止，共84个月（含空置期）；房屋租赁总租金144000元，每月租金2000元，房租按2年支付，2年租金共计48000元；我享有优先购买权及独家代理出售权；我有权将案涉房屋对外转租，并向承租方收取租金等；双方还约定了违约责任等内容。2024年3月24日，向杨某转账支付两年房租48000元，并备注“xxx两年房租付清”（附件4）。同日，案涉房屋办理《北京市住房租赁登记备案证明》（备案证明编号：ZL2024顺005799号）。目前，案涉房屋已经对外转租。案涉房屋共设有两条抵押登记信息，分别为抵押权人公司3，抵押登记时间2023年4月19日；抵押权人李毅，抵押登记时间2023年6月3日；查封日期为2024年7月25日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，“买卖不破租赁”的例外情形应为（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。而本案系由公司1申请执行，该公司并非案涉房屋的抵押权人，不符合“抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”之法定例外情形。此外，参照最高人民法院（2020）最高法执监171号一案的裁判精神，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《民法典》设立优先购买权的立法本意。故即使我与业主杨某之房屋租赁合同签订于抵押权设定日期之后，仍应当依法保护我的优先购买权。综上所述，我系案涉房屋合法承租人，对案涉房屋享有租赁权、占有权、使用权和优先购买权，租赁期限为2024年3月24日起至2031年3月24日止，共84个月（含空置期），特依法提出本案异议。

经审查查明，公司3与杨某于2023年4月6日签订《贷款合同-房屋抵押》、《抵押合同》，并向北京市长安公证处申请公证并赋予上述合同强制执行效力。北京市长安公证处于2023年4月13日作出（2023）京长安内经证字第16061、16062号公证书。2024年2月26日，公司4申请出具执行证书。北京市长安公证处于2024年4月30日作出（2024）京长安执字第115号执行证书，该执行证书审查部分载明“2023年9月15日，原债权人公司3与申请执行人公司4签署了《债权转让协议》，原债权人公司3将其对被申请执行人杨某享有的主债权及担保合同项下的全部权利转让给申请执行人公司4”，并确认以下执行事项：一、被执行人：杨某。二、执行标的为：1、贷款本金人民币壹佰伍拾伍万元整（小写：RMB1550000.00元）。2、截止至2023年9月19日的利息人民币伍万玖仟伍佰贰拾元整（小写：RMB59520.00元）【以借款本金155万为基数，按照月利率1.28%计算】。3、自2023年9月20日起至实际还款日的利息、罚息。【以贷款本金人民币155万为基数，按照每日0.066%*实际天数计算】。4、申请执行人为实现债权所垫付的执行证书公证费共计人民币壹仟玖佰零壹元整（小写：RMB1901.00元）以及律师费（以实际发生为准）。申请执行人公司4对被申请执行人杨某名下位于北京市顺义区xxx的不动产可以依照法定程序以拍卖、变卖该抵押物所得的价款按照抵押登记顺序优先受偿。后公司1以公司4将对杨某的债权、抵押权等转让给其，杨某未履行生效法律文书确定的义务为由，向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2024）京0113执7047号。2024年7月25日，本院裁定查封杨某名下位于北京市顺义区xxx房屋。2024年9月19日，本院裁定拍卖案涉房屋。

另查，位于北京市顺义区xxx房屋登记的所有权人为杨某，公司3是登记的抵押权人之一，抵押权登记时间为2023年4月19日。

审查过程中，崔某称其主张对案涉房屋享有租赁权、优先购买权，主张优先购买权的依据是其真实租赁了案涉房屋。2024年3月24日，其以个人名义与杨某通过e签宝平台在线签订了《房屋委托代理合同》。具体情况是其先从业主手上将房屋租赁下来，然后再转租出去，实际上其就是二房东。2024年3月24日，其通过公司的财务郭志燕的银行账户向杨某的银行账户转账48000元，付清了两年的房租。其租了案涉房屋之后就直接转租给他人了，目前是他人在案涉房屋居住。

为证明其主张，案外人崔某向本院提交《房屋委托代理合同》、转账电子回执、北京市住房租赁备案申请表、北京市住房租赁登记备案证明、不动产登记信息查询结果告知单、（2020）最高法执监171号案例等证据材料。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，申请执行人公司1对案涉房屋享有抵押担保物权，杨某未履行生效法律文书确定的义务，本院查封、拍卖杨某名下案涉房屋并无不当。崔某所提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有租赁权、优先购买权，故对其异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下：

驳回案外人崔某的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　王亚平

审 判 员　冯新超

审 判 员　胡　博

二〇二四年十二月十七日

法官助理　刘　霞

书 记 员　张丹丹