中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）最高法执监458号

申诉人：西安某置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。

法定代表人：王某。

被申请人：云南某旅游产业投资合伙企业（有限合伙）。住所地：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区经开区。

执行事务合伙人：云南某投资管理有限公司。

申诉人西安某置业有限公司（以下简称某甲公司）不服云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2023）云

执复30号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

某甲公司向本院申诉请求：一、撤销云南高院（2023）云执复30号执行裁定，解除对申诉人名下某国用（2013）第3××9号国有土地使用权的查封；二、依法对本案进行再审，并由最高人民法院对本案提审。主要事实和理由为：一、本案被查封的标的财产虽然为土地使用权，但查封土地使用权的效力及于地上建筑物，即在项目土地使用权被查封的情况下，其效力及于申请人开发的“某某”项目房屋。申诉人因项目土地使用权被查封实际受限项目资产未售房源达90套，总价618，199，633.8元。二、即便根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，申诉人未售房源达90套，总价618，199，633.8元，根本不存在上述规定应同时满足的“被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务”的法定情形，故本案亦不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条中的“除外规定”，应立即解除对项目土地使用权的查封，改为查封价值等同于执行金额的项目未售房源。三、根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益之规定，本案可以采取更加灵活和对申诉人正常经营影响较小的查封措施，可以避免“死封”，即可以通过查封申诉人剩余部分未售房源以保障被申请人的权益，从而避免对项目土地的查封导致总价618，199，633.8元的房屋全部无法对外销售回款的情形发生。

本院对云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）、云南高院查明的事实予以确认。

本院经审查认为，本案争议的焦点为昆明中院的查封行为是否正确。具体分析如下：

无论是诉讼程序中的财产保全还是进入执行程序后所采取的查封、冻结、扣划措施，在申请人提出申请后，执行法院应对标的物进行初步估值，对于债权数额基本相当的财产采取执行措施，更好地平衡双方利益，而不能仅以标的物不可分割为由，不对标的物价值作审查认定，遂即判断存在超标的查封情形。但因诉讼保全及执行程序的阶段性特点，标的物的价值可不必为具体精确的数额。本案中，昆明中院、云南高院异议、复议裁定主要以本案查封的土地使用权不可分割为由，两级法院均未对查封标的物价值进行合理估算，并与债权数额进行比较，系主要事实查明不清。本案发回重审后，应对查封标的物价格进行客观、初步估算，并与应执行债权数额进行比较后，以判断是否属于明显超标的查封情形。同时，申诉人反映本案对案涉土体使用权的整体查封，对地上已建房产对外销售产生一定影响，在重新审查中亦应注意本案查封与《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中的“灵活采取查封措施”执行理念是否相符。

综上，云南高院（2023）云执复30号执行裁定、昆明中院（2022）云01执异727号执行裁定认定事实不清，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下：

一、撤销云南省高级人民法院（2023）云执复30号执行裁定；

二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2022）云01执异727号执行裁定；

三、本案由云南省昆明市中级人民法院重新审查处理。

审 判 长　　林　莹

审 判 员　　孙建国

审 判 员　　仲伟珩

二〇二三年十二月十一日

法官助理　　苏国梁

书 记 员　　常　跃