天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异853号

案外人：胡某飞，女，1982年3月17日出生，汉族，住北京市丰台区。

申请执行人：王某明，男，1960年10月23日出生，汉族，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：陈某，天津某律师事务所律师。

被执行人：原某根，男，1949年7月15日出生，汉族，住北京市海淀区。

被执行人：怀来某某房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县。

法定代表人：岳某菊。

本院在执行申请执行人王某明与被执行人天怀来某某房地产开发有限公司、原某根民间借贷纠纷一案中，案外人胡某飞于2023年10月27日向本院提出书面异议，请求法院停止对天怀来某某房地产开发有限公司名下坐落于河北省怀来县××乡××村××村××幢××室房屋执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人胡某飞称，（2021）津0104民初64号民事判决书已发生法律效力，申请执行人王某明于2023年5月22日申请强制执行，在执行过程中，南开法院查封了被执行人名下位于河北省怀来县××乡××村××村××幢××室房屋（“该房屋”）。由于案外人已与天怀来某某房地产开发有限公司就该房屋签订《商品房买卖合同》且已交付房屋，签署了《物业服务协议》。案外人已交付该房屋的全部房款。现贵院查封该房屋将严重侵犯案外人作为房屋权利人的利益，故案外人提出异议。

胡某飞向本院提供了如下证据：执行通知书、商品房买卖合同、收据、付款凭证、物业服务协议、施工合同等。

申请执行人王某明称，请求驳回案外人的请求事项，继续对案涉房屋进行强制执行。案涉房屋于2023年被查封，执行案号是（2023）津0104执3540号，该执行案件系首封。

本院查明，原告王某明与被告天怀来某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2022年8月9日作出（2021）津0104民初64号民事判决书。因被执行人天怀来某某房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人王某明于2023年5月22日申请强制执行，执行案号为（2023）津0104执3540号。在执行过程中，本院于2023年7月6日查封了被执行人天怀来某某房地产开发有限公司名下坐落于河北省怀来县××乡××村××村××幢××室房屋。现案外人以对涉案房屋拥有所有权为由提出执行异议。

另查，案外人胡某飞与被执行人天怀来某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，后于2021年4月29日到怀来县房地产交易所备案，合同约定案外人向被执行人购买其名下坐落于河北省怀来县××乡××村××村××幢××室房××，价款2,299,998元。2020年6月6日胡某飞一次性支付上述款项购房款，被执行人为案外人出具收到上述款项的收据。2021年8月15日，案外人与怀来金一物业管理有限公司签订《怀来县某前期物业服务协议》，并交纳物业服务费、水费、电费。

本院认为，本案的争议焦点在于案外人胡某飞对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人胡某飞在本院查封案涉房屋之前已与天怀来某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，现已交付了全部购房款。同时，案外人所提供的证据，可以证明在人民法院查封案涉房屋之前其即已合法占有该案涉房屋，且未办理房屋过户登记非其自身原因所致。故案外人的主张符合上述法律规定，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人胡某飞所提出的异议请求有事实及法律依据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止（2023）津0104执3540号案件对坐落于河北省怀来县××乡××村××村××幢××室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　何水涛

审判员　　戴舒燕

审判员　　酒　源

二〇二三年十一月八日

书记员　　李静思

本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。