天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异13号

案外人：杨金丽，女，1956年3月19日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：王小琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祝小东，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。

申请执行人：谢晓铭，女，1978年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被执行人：天津琅壹达企业管理有限公司，住所地天津市南开区卫津南路与天塔道交口西南侧亿豪大厦1-1-201。

法定代表人：唐金冶，执行董事。

在本院执行申请执行人谢晓铭与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨金丽对执行标的天津市南开区XX房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人杨金丽称，请求中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。事实和理由：法院依据（2022）津0104执1759号执行裁定书于2022年4月19日查封了被执行人天津琅壹达企业管理有限公司名下涉案房屋，案外人对执行和查封该不动产的行为提出异议。2021年1月26日，案外人与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订了《天津市存量房买卖协议》（以下简称协议），天津琅壹达企业管理有限公司将涉案房屋卖给案外人，房屋价款为2,468,520元。该协议依法在房管部门备案，不违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。协议签订后，案外人已经将全部房屋价款2,468,520元支付给被执行人天津琅壹达企业管理有限公司。后因被执行人天津琅壹达企业管理有限公司自身问题，导致案外人无法办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，该房屋买卖协议签订在前，查封在后，案外人已经支付了全部房屋价款，并合法占有了涉案房屋，也并非案外人原因导致无法过户，符合以上规定。为维护案外人的合法权益，特提出执行异议。

审查过程中，案外人杨金丽向本院提交了以下证据：1．案外人杨金丽与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司于2021年1月26日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2．陈凯中国银行交易流水明细清单、陈松茂中信银行账户交易明细、收据、户口簿；3．微信聊天记录截图；4．《房屋租赁合同》；5．天津市不动产登记资料查询结果、天津市南开区人民法院（2022）津0104执1759号执行裁定书。

本院查明，原告谢晓铭与被告天津琅壹达企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2021年12月21日诉至本院，经本院主持调解，当事人自愿达成协议，本院于2021年12月30日作出（2021）津0104民初21794号民事调解书。申请执行人谢晓铭于2022年4月6日向本院申请强制执行，执行案件为（2022）津0104执1759号。在执行过程中，本院于2022年4月19日轮候查封了登记在被执行人天津琅壹达企业管理有限公司名下的涉案房屋。因被执行人暂无财产可供执行，本院于2022年7月29日作出执行裁定书，裁定“终结本次执行程序”。

另查，2021年1月26日，案外人杨金丽与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司签订《天津市存量房买卖协议》，约定案外人杨金丽向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司购买其名下坐落于南开区XX房屋，价款2468520元。2020年5月10日、5月17日、12月17日、12月18日，案外人杨金丽之子陈凯通过中国银行向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司转账支付1668520元；2020年5月17日，案外人杨金丽之夫陈松茂通过中信银行向被执行人天津琅壹达企业管理有限公司转账支付800000元；共计支付房款2468520元，被执行人天津琅壹达企业管理有限公司出具收到上述款项的收款收据。案外人杨金丽与重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司于2020年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定将案外人杨金丽已经购买的天津市南开区XX房屋出租给重庆喜马拉雅酒店物业管理有限公司天津分公司使用，租赁期限3年。涉案房屋在2021年12月21日被天津市第一中级人民法院司法查封；2022年11月28日，经查询天津市不动产登记簿，本院（2022）津0104执1759号案件对涉案房屋的查封为首封。

本院认为，本案的争议焦点在于案外人杨金丽对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人杨金丽向法院提交的《天津市存量房买卖协议》、付款凭证、《房屋租赁合同》能够证明案外人杨金丽与被执行人天津琅壹达企业管理有限公司在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，已合法占有涉案房屋。因涉案房屋被司法查封，故未办理过户登记非案外人杨金丽自身原因。综上，依照上述法律规定，案外人杨金丽对涉案房屋提出的异议，符合排除执行的情形。对案外人杨金丽提出的中止（2022）津0104执1759号案件对涉案房屋的执行之请求，本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止（2022）津0104执1759号案件对坐落于天津市南开区XX房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　叶金馥

审判员　　石文华

审判员　　酒　源

二〇二三年二月二十一日

书记员　　陈伟航

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零四条根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。