北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异804号

案外人：朱某。

案外人：董某。

二案外人之共同委托代理人：李某。

二案外人之共同委托代理人：何某。

申请执行人：某公司。

法定代表人：刘某。

委托代理人：张某。

被执行人：某公司1。

法定代表人：杨某。

被执行人：某公司2。

法定代表人：刘某1。

被执行人：某公司3。

法定代表人：杨某1。

被执行人：某公司4。

法定代表人：刘某1。

被告：某公司5。

法定代表人：刘某1。

被执行人：某公司6。

执行事务合伙人：刘某1。

被执行人：杨某。

被执行人：刘某2。

被执行人：杨某1。

被执行人：张某1。

本院在执行某公司（以下简称某公司1）与某公司2、某公司1（以下简称某公司2）、某公司3、某公司4、杨某、刘某2、杨某1、张某1、某公司6、某公司5融资租赁合同纠纷一案[执行依据案号：（2021）京02民初35号；执行案号：（2022）京02执259号]过程中，案外人朱某、董某就本院查封位于xxx1、xxx2、xxx3、xxx4（下称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人朱某、董某称，请求解除案涉房屋的查封措施。事实与理由：2012年7月10日，朱某、董某与某公司2分别签订了xxx1、xxx2房、xxx3房屋的《商品房买卖合同》、补充协议及附件，约定朱某、董某以一次性付款方式购买某公司2开发建设的xxx1、xxx2房、xxx3房办公用房，其中，xxx1房屋总价款为2392772元，xxx2房房屋总价款为2345930元，xxx3房房屋总价款为1334763元，朱某、董某均已按约完成付款，某公司2于2012年10月23日为朱某、董某办理了xxx1、xxx2房、xxx3房商品房销售合同的网签备案。2013年9月23日，朱某、董某与某公司2签订了8号房的《商品房买卖合同》、补充协议及附件，约定朱某、董某以银行按揭之付款方式购买某公司2开发建设的位于xxx4，房屋总价款为5593892元，朱某、董某支付了首期房款，某公司2于2013年11月25日为朱某、董某办理了8号房商品房销售合同的网签备案。后朱某、董某与某公司2于2013年12月23日签订《分期付款协议》，约定朱某、董某剩余房款1110000元于2014年4月8日前付清，朱某、董某已按照约定期限付清尾款。截至案涉房屋因某公司2的债务被法院采取强制执行措施之日，虽然案涉房屋尚未办理不动产转移登记，但朱某、董某已经按照约定分别付清案涉房屋购房全款，并于2015年6月11日完成了案涉房屋的交接验收。案涉房屋交接验收后，朱某、董某已经完成装修并投入使用，但占有使用至今。确实非因朱某、董某的原因，案涉房屋未办理不动产转移登记。现法院查封属于朱某、董某通过买卖合法取得且占有使用至今的不动产，属于执行标的错误，侵害了朱某、董某的合法物权和物权期待权。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，提出本案异议。

某公司1称，根据合同约定与现在房屋实测面积对比存在面积差异，根据合同条款应多退少补，据实结算。如果朱某、董某能够履行补交差款的义务，某公司1同意解封。

本院查明，某公司1与某公司2、某公司2、某公司3、某公司4、杨某、刘某2、杨某1、张某1、某公司6、某公司5融资租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月11日作出（2021）京02民初35号民事判决书。某公司2、杨某、刘某2不服上述判决向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2022年1月27日作出（2021）京民终992号民事裁定书，裁定本案按上诉人某公司2、杨某、刘某2自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。

某公司1据此向本院申请强制执行，本院于2022年2月22日以（2022）京02执259号立案执行。2022年7月22日，本院查封登记在某公司2名下的案涉房屋，查封期限为三年。

另查明一，2012年7月10日，朱某与某公司2签订三份《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，约定朱某以一次性付款方式购买某公司2开发建设的位于南明区机场路18号亨特国际金融中心2栋9层xxx1、xxx2房、xxx3房；2013年9月23日，朱某与某公司2签订《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，约定朱某以银行按揭贷款方式购买某公司2开发建设的位于xxx4。其中，xxx1总价款为2392772元，xxx2房总价款为2345930元，xxx3房总价款为1334763元，8号房总价款为5593892元。2011年11月30日至2014年4月8日，朱某向某公司2转账共计11665157元，某公司2向朱某出具收据共计11667157元。

另查明二，2015年6月13日，朱某与某公司7签订《前期物业服务合同》，某公司7于同日出具《收据》，载明收到案涉房屋物业管理费、空调费、装修保证金、公共楼道粉刷费等。

本案审查过程中，朱某、董某向本院确认案涉房屋系由双方共同共有。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，综合在案证据，可认定案涉房屋在本院查封范围内，朱某、董某在本院查封案涉房屋之前即与某公司2签订房屋买卖合同、实际占有使用该房屋，并已向某公司2支付了全部购房款，对于未办理案涉房屋权属转移登记亦不存在过错，故朱某、董某对案涉房屋享有的权利符合应予排除执行的法定情形，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于xxx、xxx2、xxx3、xxx4的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　陈家忠

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年十月二十五日

法官助理　李**志

书 记 员　张佳力

书 记 员　任美欣