北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异831号

案外人：1公司。

法定代表人:李1。

委托代理人：张2，男，该公司员工。

申请执行人:2公司。

负责人：张3，行长。

被执行人:3公司。

法定代表人:张4。

被执行人：杨5，女，1993年3月13日出生，汉族，户籍地陕西省。

被执行人：张4，男，1977年1月16日出生，汉族，户籍地北京市。

本院在执行申请执行人2公司（以下简称2公司）与被执行人3公司（以下简称3公司）公证债权文书一案过程中，案外人1公司（以下简称1公司）对本院执行被执行人3公司名下房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人1公司提出异议请求，1公司从2021年4月1日起租赁3公司房屋用于办公及企业经营，租赁房屋地址为XXX隔断室（以下简称案涉房屋），建筑面积142.80平方米，租赁合同编号:GSIT-20210121-1。最近一次续约合同为房屋租赁合同(续2024)，租赁房屋地址和面积不变，租赁合同期限2024年4月20起至2025年4月19日，12个月总租金88607.4元，其中押金7282元。1公司已于2024年4月18日一次性支付3公司房屋租金88607.4元。合同编号GSIT-20220330-1中的押金转为新合同的押金。故1公司申请法院能带租拍卖，并在合同有效期内，能继续执行上述租赁合同，等上述合同到期，租赁时限抵消押金后，1公司搬离案涉房屋。

申请执行人2公司辩称，请求对1公司的异议请求事项予以驳回。2公司不认可1公司租赁权的真实性，其提供的证据不能证明该租赁真实、合法、有效，不能证明其对案涉房屋实际占有，应当予以涤除。

本院查明，2公司与3公司签订《授信额度合同》《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《最高额质押合同》《流动资金借款合同》，与杨5、张4分别签订《最高额保证合同》，与3公司、杨5、张4签订《贷款期限调整协议》等合同，北京市精诚公证处就当事人签订的合同出具了编号为(2022)京精诚内经证字第3120号、(2022)京精诚内经证字第3121号、(2022)京精诚内经证字第3122号、(2022)京精诚内经证字第3123号、(2022)京精诚内经证字第3124号、(2022)京精诚内经证字第8133号、(2022)京精诚内经证字第8134号、(2022)京精诚内经证字第8135号、(2022)京精诚内经证字第8136号、(2023)京精诚内经证字第4604号、(2023)京精诚内经证字第4605号公证书，并赋予强制执行效力。后经2公司申请，北京市精诚公证处出具(2024)京精诚执证字第43号执行证书，载明被执行人为3公司、杨5、张4，执行标的为未偿还本金133180000元及利息、罚息、复利和债权人实现债权及担保物权所支付的全部费用，并载明2公司对3公司已经抵押给2公司的位于XXX4号1层01等[4]套的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2024）京0115执5587号。本院于2024年5月14日轮候查封3公司名下位于XXX1号楼-1至5层01房屋。案涉房屋包括在该查封房屋范围内，2公司对上述房屋享有抵押权，并办理抵押登记，抵押登记时间为2022年5月31日。首封法院北京市海淀区人民法院将包括上述查封的房屋在内的抵押登记给2公司的全部房屋及土地使用权移送本院处置，并将续查封、解封和变价、分配等工作交由本院办理，该院不再负责。首封法院北京市海淀区人民法院查封3公司名下房屋的时间为2023年8月4日。

为证明其主张，1公司提交《房屋租赁合同》《房屋租赁合同续2022-1》《房屋租赁合同续2023-1》《房屋租赁合同（续2024）》，《房屋租赁合同》记载的租赁时间为2021年4月1日起2022年3月31日止，《房屋租赁合同续2022-1》租赁时间自2022年4月1日至2023年3月31日止，《房屋租赁合同续2023-1》租赁时间自2023年4月1日起至2024年3月31日。《房屋租赁合同续2024》记载的出租方（甲方）3公司，承租方（乙方）1公司，双方协商按原合同，乙方续租12个月，合同期限为2024年4月20日至2025年4月19日，双方权利义务不变，其它合同条款按原合同执行，租金88607.4元。该合同记载的签订日期为2024年4月17日。1公司提交租金支付凭证，记载于2024年4月18日向3公司支付租金88607.4元。1公司提交之前合同的租金支付凭证和押金支付凭证。1公司未提交占有使用案涉房屋的相关证据。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

根据上述规定，承租人请求带租拍卖，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应符合以下条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封之前占有使用该不动产；三是不得对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响。本案中，1公司虽然提交四份房屋租赁合同，但现在履行的合同为《房屋租赁合同续2024》，该合同签订时，案涉房屋已被首封法院查封，且之前已办理抵押登记，在2公司不同意带租拍卖的情况下，抵押物上租赁权的存在将会影响抵押权的实现或减损抵押物拍卖价值，因此应当依法将租赁权除去后进行拍卖。

综上，对1公司提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，裁定如下：

驳回案外人1公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　陈红昌

审判员　　乔　晗

二〇二四年十月二十九日

书记员　　孙　桉