天津市北辰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0113执异360号

案外人：天津华辰投资发展有限公司，住所地天津市北辰区津围公路西。

法定代表人：孙卫疆,总经理。

委托诉讼代理人：杨超东，该公司员工。

委托诉讼代理人：梁涛，该公司员工。

申请执行人：张艺铭，女，1987年4月30日出生，汉族，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：刘浩，天津易盈律师事务所律师。

被执行人：天津合雨晨置业有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇北辰道和朝阳路交口御园售楼处。

法定代表人：倪春伟，总经理。

委托诉讼代理人：张舒，该公司员工。

本院在执行申请执行人张艺铭与被执行人天津合雨晨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，查封被执行人天津合雨晨置业有限公司名下位于天津市北辰区房屋，案外人天津华辰投资发展有限公司对本院已查封的房屋提出排除执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人天津华辰投资发展有限公司称，案外人就贵院在原告张艺铭等与被告天津合雨晨置业有限公司之间（2023）津0113执2568号之三案件办理过程中，将案外人位于天津市北辰区房屋错误查封,故提出异议。贵院于2023年9月6日查封了天津市北辰区房屋，该房屋事实上在2019年12月出售给案外人，并已经实际使用至今。买卖双方于2019年12月31日即签订《房屋买卖合同》，付清了全部的房款，并于2022年12月交付使用。案外人多次要求被执行人办理房屋过户手续，但因其未缴纳房屋税费导致无法办理。案外人认为，案外人在原、被告诉讼之前就已经与天津合雨晨置业有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知案外人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了案外人对该房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，该房屋属于案外人的合法财产，案外人依法提出本执行异议，请求贵院立即停止对位于天津市北辰区房屋的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。

本院查明，关于原告张艺铭与被告天津合雨晨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年7月22日作出（2022）津0113民初6915号民事调解书，确认：一、被告天津合雨晨置业有限公司于2022年8月22日前给付原告张艺铭逾期交房损失共计33826.07元；二、双方在本案再无其他争议；三、案件受理费323元，由原告张艺铭负担。调解书生效后，天津合雨晨置业有限公司未履行义务，张艺铭向本院申请强制执行。2023年9月6日，本院作出（2023）津0113执2568号之三执行裁定书，裁定查封被执行人天津合雨晨置业有限公司名下位于天津市北辰区。该房屋规划用途为非居住，查封期限为三年。

另查，案外人天津华辰投资发展有限公司与被执行人天津合雨晨置业有限公司在2019年12月31日签订《房屋买卖协议》，约定：天津合雨晨置业有限公司为甲方，天津华辰投资发展有限公司为乙方，乙方自愿购买甲方开发建设的位于北辰区共计25套，总建筑面合计约3336.39平方米；本协议约定的所有房屋含税合计为66727800元，平均含税单价20000元／平方米，具体各套房屋的价格详见本协议附件1《买卖房源明细表》；甲乙双方一致同意，乙方必须于2019年12月31日当天将全部房款66277800元支付甲方等。2019年12月31日，案外人天津华辰投资发展有限公司将全部房屋价款66277800元以银行转账的方式给付被执行人天津合雨晨置业有限公司。2023年3月1日，双方签订《补充协议》，约定：天津合雨晨置业有限公司为甲方，天津华辰投资发展有限公司为乙方，甲乙双方于2019年12月31日签订的《房屋买卖协议》，乙方购买甲方开发建设的贵雅园项目一期经营性配套公建房屋25套，目前过户2套，剩余23套由于甲方无力缴纳应由甲方承担的部分增值税、印花税、附加税、维修基金，因此至今未办理相关产权证书；乙方同意自行负担上述23套房屋办理房产过户应缴纳的各项税费，包含应由甲方支付的部分税费7300086.64元，且乙方同意不再向甲方追偿上述税费7300086.64元；因完税主要由甲方办理，因此乙方同意先行向甲方支付上述税款费用；乙方同意不追究甲方延迟办理上述25套房屋过户手续的责任等。

再查，案涉的被执行人名下位于天津市北辰区房屋，系案外人购买被执行人开发建设的贵雅园项目一期经营性配套公建25套房屋其中一套，总价款1934600元；2022年11月底交付案外人，案外人于2022年11月30日缴纳案涉房屋当日至2023年11月30日的物业管理费4436.03元。

本案的争议焦点为案外人天津华辰投资发展有限公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人张艺铭申请强制执行的债权为金钱债权，案外人天津华辰投资发展有限公司对案涉房屋提出异议，现案涉房屋登记在被执行人天津合雨晨置业有限公司名下，经本院查证，案外人在本院查封案涉房屋前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并已占有案涉房屋，同时案外人也向被执行人支付了全部房屋价款；案涉房屋未办理过户登记系被执行人未能缴纳应由其负担的过户登记税费，并非案外人的原因，且现案外人也自愿负担应由被执行人负担的过户登记税费后案涉房屋也具备了过户登记的条件，因此上述情形符合司法解释规定的不动产买受人物权期待权成立的条件，案外人天津华辰投资发展有限公司对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市北辰区房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市北辰区人民法院提起诉讼。

审判长　　程庆九

审判员　　赵大琨

审判员　　朱　钢

二〇二三年十一月六日

书记员　　孙　蓓

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合

同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款

且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。