北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异834号

案外人：丁1

申请执行人:公司1

被执行人:陈1

被执行人:赵1

被执行人:陈2

本院在执行公司1（以下简称公司1）与被执行人陈1、赵1、陈2公证债权文书一案过程中，案外人丁1对本院执行被执行人陈1名下位于北京市房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人丁1提出异议请求：撤销或排除对案涉房屋的强制执行,并解除查封。事实及理由:2023年3月14日，丁1与陈1网签房屋买卖合同，约定陈1将案涉房屋出卖给丁1，合同房屋总价款1359000元。合同订立后，丁1及丁1之儿媳陆陆续续向陈1转账13笔合计1806000元，后双方又在2023年11月11日签订补充协议,约定陈1须在2023年12月1日前办理完成案涉房屋解除抵押手续和过户手续。现在陈1早已将涉案房屋交付给丁1，丁1也已对房屋进行装修，并搬进去一直居住至今，丁1应当是该房屋的实际所有者，故依据相关法律规定特提出排除执行异议申请，恳请法院受理并支持丁1请求。

本院查明，公司2（以下简称公司2）与陈1、赵1、陈2于2022年12月27日签订《贷款合同》《抵押合同》，约定贷款金额300万元，陈1以案涉房屋为债务人在主合同项下的债务承担抵押担保责任。上述合同于2022年12月28日经福建省厦门市鹭江公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号为（2022）厦鹭证内字第129925号。后公司2将上述合同债权及从权利转让给公司1。公司1申请出具执行证书，福建省厦门市鹭江公证处出具（2024）厦鹭证执字第24号执行证书，载明案涉房屋已抵押登记给公司2，公司2将上述债权及从权利转让给公司1，并确定执行标的本金为2866400元、利息（含逾期利息）、违约金和实现债权的其他费用，公司1有权向法院申请以陈1名下案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。

公司1向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号（2024）京0115执3313号。执行过程中，本院于2023年3月18日查封案涉房屋。

登记信息显示，案涉房屋登记在陈1名下，设有抵押登记，第一顺位抵押权人为公司2，被担保主债权数额为300万元，登记时间为2022年12月28日。

为证明其主张，丁1提交如下证据：1.《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：陈1将案涉房屋出售给丁1，成交价为1359000元，丁1应当过户前向陈1支付；案涉房屋设定抵押，抵押权人为公司2，陈1应当于2023年8月15日前办理抵押权注销登记；该合同落款未记载签订日期，首页显示打印日期为2023年7月15日。2.收条及房款支付说明，收条主要内容为今收到丁1付84万元，用于冲减房屋买卖合同尾款，收款人为陈1，日期为2023年11月11日。支付说明主要内容为双方于2023年6月2日签订案涉房屋买卖合同，出卖人共收到房屋价款180万元，剩余尾款220万元于房本过户后支付。出卖人承诺该房屋于2023年12月1日前办理房屋过户。3支付购房款统计表及转账记录，丁1主张已向陈1支付购房款1806000元。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律、司法解释并无规定一般买受人可以依据上述第二十八条优先于优先受偿权人，即第二十七条的但书条款并不包括第二十八条规定的情形。

本案中，根据公证书和执行证书查明，公司1对案涉房屋享有抵押权优先受偿权，且抵押登记设立时间早于丁1提交的房屋买卖合同签订时间。故丁1主张其购买案涉房屋，要求排除执行的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人丁1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　陈红昌

审判员　　乔　晗

二〇二四年十月二十九日

书记员　　孙　桉