北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

(2024)京0115执异786号

案外人：公司1

申请执行人：公司2

被执行人：公司3

本院在执行申请执行人公司2（以下简称公司2）与被执行人公司3（以下简称公司3）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人公司1（以下简称公司1）对本院执行被执行人公司3名下位于北京市房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人公司1提出异议请求：对案涉房屋拍卖程序中保留异议人的承租权，在租赁期内阻止向受让人交付案涉房屋。事实与理由:2022年11月1日，公司1与公司3签订了《房屋租赁合同》，约定公司1承租公司3名下的位于北京市房屋，租赁期限自2022年10月01日到2032年09月30日，目前尚在租赁合同期内。法院(2023)京0115执13662号执行案件中，查封案涉房屋的时间为2022年11月25日，查封时间晚于公司1签订租赁合同的时间。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，公司1有权继续使用已承租的房屋。

申请执行人公司2称，同意保留公司1的承租权，并尽快推进拍卖流程。

被执行人公司3称，不同意单独拍卖案涉房屋，公司3和公司1签订了租赁合同，公司1有承租权，但案涉房屋和其他房屋在物理上已经混同不可分割，所有设备设施是统一规划的，不能单独拍卖案涉房屋。

本院查明，公司2与公司3建设工程施工合同纠纷一案，本院作出(2022)京0115民初18851号民事判决：“一、公司3于本判决生效后十日内给付公司2工程欠款18332258.57元及利息（以18332258.57元为基数，自2020年7月5日至2020年7月18日，按照日万分之二计算；自2020年7月19日至实际给付之日止，按照日万分之三计算）；二、公司3于本判决生效后十日内给付公司2一期住宅部分质保金6604444.63元；三、公司3于本判决生效后十日内给付公司2二期住宅部分质保金4537148.95元；四、公司3于2023年12月28日内付公司2二期住宅部分质保金3024765.97元；五、公司2在32498618.12元工程价款范围内对大兴区项目（A3#商业楼、A4#商业楼、A5#商业楼、B2#商业楼、B3#商业楼、C2#商业楼、地库）拍卖或者就该工程折价的价款优先受偿；六、驳回公司2的其他诉讼请求。”案件审理期间，根据公司2申请，本院于2022年11月25日保全查封案涉房屋。

判决生效后，公司2向本院申请执行，本院予以立案执行，案号(2023)京0115执13662号。上述保全查封转为执行查封。案涉房屋所有权人为公司3，设有抵押登记，抵押权人为支行（以下简称支行），抵押登记时间为2019年1月7日。

公司1提交房屋租赁授权委托书和房屋租赁合同，载明：2018年9月17日，公司3委托公司4（以下简称公司4）代为出租位于北京市项目中的商铺，委托期限自授权委托书盖章之日起至2038年5月31日。2022年11月1日，公司4与公司1签订房屋租赁合同，约定由公司1承租位于北京市XX号楼2层201-222、3层301-322、4层401-422、5层501-522号房屋，租赁期限120个月，自2022年10月1日起至2032年9月30日止；租赁房屋用途为酒店；从2022年10月1日起，起租租金为69.96元/月/平方米，从2025年10月1日起，月租金单价每三年在上年月租金单价基础上递增5%，租金支付到公司4指定账户。公司1付款凭证、增值税专用发票，显示租金支付到公司4账户，公司1主张租金已支付到2024年3月31日。公司1提交商铺交接确认书，记载公司1与公司4交接租赁的房屋清单。但该交接确认书未记载交接时间。

经本院询问案涉房屋抵押权人支行，其不同意案涉房屋带租拍卖，述称虽然支行不是本案当事人，但支行也申请执行了公司3，双方达成执行和解。支行是案涉房屋抵押权人，而且包括案涉房屋在内共计700多套房屋抵押给支行，抵押权设立在租赁之前，按规定应当去除租赁拍卖。并且如果只案涉房屋带租拍卖，将会导致价值减损，损害支行作为抵押权人的利益。公司3表示，案涉房屋带不带租赁均不同意拍卖，因为公司1租赁的是4层楼，租赁时已经进行物理格局变化，案涉房屋只是其中一部分，单独拍卖实际会限制购买人资格，并且会影响公司1和买受人使用房屋，也会破坏大楼整体布局和消防安全等。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，案外人以享有租赁权为由提起案外人执行异议,需审查租赁关系成立的时间是否先于案涉房屋上抵押权的设定时间。案涉房屋抵押登记时间为2019年1月7日，公司1提交的租赁合同签订时间为2022年11月1日，抵押权登记在先，租赁合同签订在后，现也并无证据证明租赁时取得了抵押权人同意，抵押物上租赁权的存在将会影响抵押权的实现或减损抵押物拍卖价值，带租拍卖可能会侵害抵押权人的利益，因此应当依法将租赁权除去后进行拍卖。

综上，公司1提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人公司1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　　刘亚东

审判员　　乔　晗

审判员　　王　杰

二〇二四年十月二十三日

书记员　　孙　桉