北京市大兴区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京0115执异789号

案外人：张1

申请执行人：支行

被执行人：张2

本院在执行申请执行人支行（以下简称支行）与被执行人张2金融借款合同纠纷一案过程中，案外人张1对本院查封张2名下位于北京市房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

张1提出异议请求：请求解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的执行。事实和理由：支行申请执行冯1、冯2、张2、公司1、公司2、公司3一案，经法院立案执行，案号为(2023)京0115执6483号，后为(2024)京0115执恢1224号。上述案件执行过程中，法院决定于2024年9月15日在京东网拍卖张2名下案涉房屋。张1与张2于2024年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定张2提供该案涉房屋给张1居住、使用，租赁期限为2024年5月31日至2026年5月30日，租金为50万/年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，在张1已合法占有案涉房屋的情形下，法院应解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的执行。

本院查明，支行与张2、公司3、公司2、公司1、冯2、冯1金融借款合同纠纷一案，于2023年3月8日经大兴区诉前人民调解委员会调解员主持调解，达成（2023）大民诉前调字第542号调解协议，约定张2、公司3、公司2、公司1、冯2、冯1共同支付支行借款本金7078698.43元及利息、罚息、违约金，支行对案涉房屋的处置拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权。本院于2023年3月13日作出（2023）京0115诉前调确527号民事裁定，裁定上述调解协议有效。

裁定生效后，支行向本院申请强制执行，本院予以立案执行。执行过程中，本院于2023年6月19日轮候查封案涉房屋，后首封法院北京市丰台区人民法院将案涉房屋处置权移送本院，本院对案涉房屋进行评估拍卖。案涉房屋登记在张2名下，设有最高额抵押，抵押权人为支行，抵押登记日期为2016年4月8日。

张1为证明其主张，提交《内部员工借款协议》和《房屋租赁协议》。《内部员工借款协议》记载公司2向张1借款100万元。《房屋租赁协议》记载张2将案涉房屋出租给张1，租赁期2年，自2024年5月31日至2026年5月30日，年租金为50万元，用上述《内部员工借款协议》借款等额折抵。《房屋租赁协议》未记载签订日期。张1未提交占有使用案涉房屋的证据。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，案外人以享有租赁权为由要求排除执行,需审查租赁合同是否真实有效，租赁关系成立的时间是否先于涉案房屋上抵押权的设定时间，合法占有案涉房屋的时间。张1虽然提交《房屋租赁协议》，但仅有该租赁协议，无签订日期，张1也未提交占有使用案涉房屋的证据，故本院对《房屋租赁协议》不予认可。另外，该租赁协议中记载的租赁开始时间是在案涉房屋抵押和查封之后。

综上，张1提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人张1的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　刘亚东

审判员　　管婷婷

审判员　　乔　晗

二〇二四年十月二十三日

书记员　　孙　桉