中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）最高法执监273号

申诉人（被执行人):安徽某金诺置业有限公司,住所地安徽省蚌埠市。

法定代表人:李某藻,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施凯杰，上海泽昌律师事务所律师。

申请执行人:蚌埠市某小额贷款有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市。

法定代表人:梅某志,该公司董事长。

申诉人安徽某金诺置业有限公司(以下简称某金诺公司)不服安徽省高级人民法院（以下简称安徽高院）(2023)皖

执复96号执行裁定，向本院申诉。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某金诺公司向本院申诉称，请求：撤销（2023）皖03执异15号、（2023）皖执复96号执行裁定，撤销安徽中信房地产土地资产价格评估公司（以下简称安徽中信公司）出具的皖中信房估字［2022］Ｃ-0189号《涉执房地产处置司法评估报告（重估）》及该评估机构的评估资格，并更换评估机构对申诉人名下坐落于安徽省蚌埠市某街南侧、某路西侧的国有土地使用权（证号：蚌国用（出让）第2××6号）及其地上建筑物（在建工程）的市场价值重新评估。主要理由：本次评估报告是在安徽省房地产业协会专家组针对评估机构原评估报告做出的三方面评审结论（1）需选用新的评估方法假设开发法进行评估；（2）核实容积率变化的原因以及是否对本次评估存在影响；（3）对权重取值依据不充分做补正后，评估公司做出的新的评估报告。新的评估报告针对上述三方面评审结论，过程粗糙，错误百出，敷衍应付，且存在故意大肆评低资产价值的明显事实，也未实质针对协会评审结论进行补正，因此不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《处置参考价规定》）第二十六条所述的评估机构对申请人异议作出的补正。原裁定适用法律错误。1.针对原报告，申诉人根据项目是地产开发性质曾提出异议，认为原评估方法选择不完善，要求增加假设开发法，评估机构在回复函中选择完全忽视申诉人该条异议，直至安徽省的《评审结论》认为“舍弃假设开发法的理由欠妥”，才在本次重新评估报告中选择市场比较法和假设开发法。2.重新评估报告里的新的假设开发法的评估过程里，评估公司为刻意拉低价格，在最重要的选择市场可比较实例上，未选择评估资产蚌埠世贸项目于2013年同一个项目里完全挨着的上一期开发的世贸官邸里销售价格为37338元/平方米的的商铺，未选择毗邻评估资产蚌埠世贸项目且结构业态相似的宝龙城市广场销售价格为36000元/平方米的商铺，也未选择2014年成交价格就达到30516元，且与评估资产项目结构业态相似的万达广场的商铺，而去选择了离本项目两公里远的奥园项目的三个商铺，使本次资产评估价值相差巨大。3.重新出具的评估报告在安徽省行业协会专家评审结论下，选择了新的评估方法，但报告45页里，仍使用市场比较法和基准地价系数修正法，下面的内容还是原报告的内容，充分说明评估公司只是简单增加假设开发法的评估方法，应付了事，并极力将假设开发法的评估价格结果和原报告的市场比较法的结论靠拢，但实质上并未按照专家评审结论调整并按照该方法重新认真估价。4.安徽省行业协会专家评审结论要求核实容积率修正，但本次评估报告仍未正确修正。本次评估报告审定的容积率为1.43，本项目已经规划批准的商业面积包括地上面积30953㎡、地下商业面积3760㎡，共34353平方米，地块面积是20233.96平方米，容积率应为1.7，而不是本次评估报告里的1.43，说明评估公司仍未按照评审结论的要求正确核实，本次评估报告的财产基本信息仍存在错误。5.安徽省行业协会专家评审结论要求充分考虑估价对象土地使用权及地上建筑物作为一体进行估价对评估结果的影响。但本次评估报告中，对被评估的申请人所有的在建工程项目（已接近建设完工）财产评估简单地拆分成房屋价格和土地出让的评估价格计算，导致评估结果远低于实际的市场价格。因此，本次评估报告只是为了应付评审结论形式上重新出具评估报告，未做实质上的补正解决协会提出的问题，不属于《处置参考价规定》第二十四条、第二十六条规定的评估机构针对申请人异议作出的补正，不应适用该条规定驳回申诉人的复议申请，原裁定适用法律错误。6.本次重新评估的报告不属于安徽省行业协会专家评审范围，该协会未对本次评估报告进行审查并发表任何结论，不属于《处置参考价规定》第二十六条规定的“专业技术评审对评估报告未作出否定结论”的情形，原裁定认为协会对重估报告未作出否定结论，视为对本次评估报告的认可，因此适用法律错误。7.除上述问题外，评估程序及方法仍存在以下问题：（1）本次评估报告中第61页对商业其余楼层的测算存在问题。（2）本次评估报告对于停车位的价值评估存在问题。（3）本次评估报告对被评估的申诉人所有的在建工程项目（已接近建设完工）财产评估简单地拆分成房屋价格和土地出让的评估价格计算，导致评估结果远低于实际的市场价格。（4）本次评估报告在关键数据取值上有意毫无根据地取低值，导致被评估项目财产低评。（5）本次评估报告估价结果的确定过程存在明显的、极不专业的错误。按照报告第46页和第47页中估价人员考虑到“估价对象最终需要投入到市场进行交易，故本次估价以市场比较法计算结果为主，权重取0.7，基准地价系数修正法权重取0.3，即得出10942.53万元（人民币）作为最终评估结果”。而实际两种方法的结果分别为市场比较法评估单位面积地价6502元/平方米，基准地价系数修正法单位面积地价2855元/平方米。市场比较法评估单位面积地价是基准地价系数修正法单位面积地价2.28倍，差距巨大。（6）本次评估报告中的价值时点设定在2021年12月20日没有依据，且缺乏技术支撑，报告第32页直接采用2021年第三季度地价指数计算得出可比实例A、B、C期日修正系数101.97，与确定的价值时点不符合。同时估价价值时点与拟出让时间跨度大，如何修正到位，没有明确。本次评估报告系在安徽省行业协会专家评审三方面结论后，评估公司做出的新的评估报告，而安徽省蚌埠市中级人民法院(以下简称蚌埠中院）和安徽高院以《处置参考价规定》第二十六条为由，不予受理异议，不予事实审查，直接驳回异议，适用法律错误。

本院认为，《处置参考价规定》第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。第二十四条第一款规定，当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。第二十六条规定，当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价；当事人、利害关系人对评估报告提出的异议成立的，人民法院应当以评估机构作出的补正结果或者重新作出的评估结果为参考价。专业技术评审对评估报告未作出否定结论的，人民法院应当以该评估结果为参考价。依据上述规定，本案中，根据蚌埠中院、安徽高院查明的情况，2022年10月9日，安徽省房地产业协会向蚌埠中院出具了皖房协司法评审字[2022]36号《房地产估价报告专业技术评审结论通知》，并附《涉执房地产司法评估专业技术评审报告》。专业技术评审结论为，安徽中信公司皖中信房估字[2022]C-0189号《涉执房地产处置司法评估报告》基本符合《房地产估价规范》的要求，但评估过程中存在评估报告估价方法选用时舍弃假设开发法的理由欠妥，采用市场比较法和基准地价系数修正法的测算结果确定最终地价时权重取值依据不充分，评估报告中设定的宗地容积率水平为1.43,大于土地使用权出让合同约定的容积率最大值1.4,评估机构应进一步核实容积率变化的原因以及是否对本次评估存在影响等问题。以上问题，建议估价机构在原估价方法运用的基础上，选用假设开发法完善估价测算过程，同时对原报告部分内容予以补正后重新出具完整的房地产评估报告。2022年11月4日，安徽中信公司补正原报告后向蚌埠中院出具了皖中信房估字[2022]C-0189号《涉执房地产处置司法评估报告(重估)》，在报告中采纳了专业技术评审意见，选取成本法和假设开发法对估价对象进行估价，并针对专业技术评审意见提出的其他内容进行补正，重新出具了完整的评估报告，评估资产的评估价由21207.81万元调整为21661.48万元。2023年4月18日，安徽省房地产业协会向蚌埠中院复函称,该会已于2022年10月9日完成贵院委托的专业技术评审工作，出具了皖房协司法评审字[2022]36号《房地产估价报告专业技术评审结论通知》，并附《涉执房地产司法评估专业技术评审报告》。根据《处置参考价规定》相关规定，该会已完成本次专业技术评审的全部工作，重估报告是否要作为确定财产处置参考价的依据，蚌埠中院可依法自主认定。某金诺公司对于安徽中信公司根据专业技术评审意见，对原评估报告进行补正，重新出具《涉执房地产处置司法评估报告(重估)》仍然不服向蚌埠中院提出的执行异议，蚌埠中院驳回其异议申请，安徽高院驳回其复议申请，于法有据。

综上所述，某金诺公司的申诉理由不能成立，本院对其申诉请求不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

驳回安徽某金诺置业有限公司的申诉请求。

审 判 长　　徐　霖

审 判 员　　薛贵忠

审 判 员　　马　岚

二〇二三年九月二十二日

法官助理　　杨　云

书 记 员　　谷雨龙