天津市北辰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0113执异242号

案外人：王艳霞，女，1974年1月2日出生，汉族，住天津市河北区。

申请执行人：闫崇方，男，1963年4月16日出生，汉族，住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。

被执行人：天津奇润置业发展有限公司，住所地位于天津市北辰区小淀镇云鼎花园1-25。

法定代表人：李龙，总经理。

委托诉讼代理人：刘金会，该公司员工。

本院在执行申请执行人闫崇方与被执行人天津奇润置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，查封被执行人天津奇润置业发展有限公司名下房屋，案外人王艳霞对本院已查封的房屋提出排除执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人王艳霞称，贵院在强制过程中，查封了天津奇润置业发展有限公司名下坐落于天津市北辰区及配套公建-107号不动产，并拟对该房屋进行拍卖。由于案外人与天津奇润置业发展有限公司就该房屋签订《商品房预定合同》且案外人已交清该房屋的全部房款并接收该房屋。如果贵院拍卖该房屋将严重侵犯案外人作为房屋权利人的利益，故案外人依法提出本执行异议，该房屋属于案外人的合法财产，案外人申请贵院立即停止对上述财产的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。

本院查明，原告闫崇方与被告天津奇润置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月15日立案受理，案号（2021）津0113民初14430号；2022年4月15日本院作出民事判决书，判令：一、原告闫崇方与被告天津奇润置业发展有限公司签订的关于天津市北辰区淮东路东侧兰禾雅苑17-1-101、17-1-102、17-1-201、17-1-202、17-1-301、17-1-302、17-1-401、17-1-402、17-1-501、17-1-502、17-1-601、17-1-602、17-2-101、17-2-102、17-2-201、17-2-202、17-2-301、17-2-302、17-2-401、17-2-402、17-2-501、17-2-502、17-2-601、17-2-602房屋认购协议于2022年1月7日起解除；二、被告天津奇润置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告闫崇方定金及购房款合计55391996元；三、驳回原告闫崇方其他诉讼请求。案件受理费减半收取计175374元，由原告闫崇方负担18159元，由被告天津奇润置业发展有限公司负担157215元；保全费5000元，由被告天津奇润置业发展有限公司负担。原、被告均不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院；2022年8月5日，天津市第二中级人民法院作出（2022）津02民终第4807号民事判决书，判令：一、维持天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初14430号判决第一项、第二项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初14430号判决第三项；三、上诉人天津奇润置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人闫崇方购房款利息的60%（购房款利息的计算方式为：以55391996元为基数，自2018年12月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回上诉人闫崇方的其他诉讼请求。一审案件受理费175374元，由上诉人闫崇方负担18159元，上诉人天津奇润置业发展有限公司负担157215元。保全费5000元，由上诉人天津奇润置业发展有限公司负担；二审案件受理费72228元，由上诉人闫崇方负担24491.2元，上诉人天津奇润置业发展有限公司负担47736.8元。因天津奇润置业发展有限公司未履行生效法律文书所确定义务，闫崇方向本院申请强制执行，本院于2022年9月15日立案受理，案号（2022）津0113执4288号;执行中，本院于2022年11月22日查封天津奇润置业发展有限公司名下位于天津市北辰区门房屋，该房屋规划用途为非居住，查封期限为三年。

另查，案外人陈家勇与被执行人天津奇润置业发展有限公司在2019年6月29日签订《房屋预定合同》，预定的房屋为被执行人开发的融创臻园项目2号楼及配建公建-107号房屋，总价款1,576,737元。当日，案外人向被执行人支付全部房屋价款1,576,737元。

再查，审查过程中，案外人与被执行人天津奇润置业发展有限公司确认双方合同预定的融创臻园项目2号楼及配建公建-107号房屋即现登记于被执行人名下的位于天津市北辰区门房屋，2021年10月案涉房屋交付案外人，系因被执行人的原因导致房屋未能过户登记。而经本院调查，案涉房屋现已具备过户登记的条件。

本案的争议焦点为案外人王艳霞对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人闫崇方申请强制执行的债权为金钱债权，案外人王艳霞对案涉房屋提出异议，现案涉房屋登记在被执行人天津奇润置业发展有限公司名下，经本院查证，案外人在本院查封案涉房屋前已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并已经占有案涉房屋，同时案外人也向被执行人支付了全部的价款，而案涉房屋未办理过户登记的原因在被执行人而非案外人，现案涉房屋也具备了过户登记的条件，因此上述情形符合司法解释规定的不动产买受人物权期待权成立的条件，案外人王艳霞对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市北辰区门房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市北辰区人民法院提起诉讼。

审判长　　程庆九

审判员　　赵大琨

审判员　　朱　钢

二〇二三年九月二十五日

书记员　　田祥君

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合

同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款

且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。