北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异724号

案外人：岳某。

财产保全申请人：某公司。

被申请人：某公司1。

本院在执行某公司（以下简称某公司）与某公司1（以下简称某公司1）保全纠纷一案[执行依据：(2023)京02民初87号，执行案号：（2023）京02执保267号]过程中，案外人岳某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人岳某称：请求中止对×××号车位（以下简称涉案车位）的执行并解除查封。事实与理由：岳某2020年8月23日与某公司1签订《恒大未来城商品房认购书》，2020年9月19日与某公司1签订《恒大未来城车位认购书》，编号为0000700，并全款购买了涉案车位。《恒大未来城车位认购书》第七条约定“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该车位，乙方无权要求返还定金”。《恒大未来城车位认购书》并没有约定要就涉案车位另行签订正式的合同，《恒大未来城车位认购书》符合《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第三条第六条的规定，构成本合同。岳某已于2020年12月21日支付完所有的购房款。因该房屋属于商业办公的性质不能个人购买，岳某在某公司1告知其近期可以签正式合同后，设立了某公司2（以下简称某公司2），某公司12023年8月4日给岳某出具购买涉案车位增值税电子普通发票和购买房屋增值税电子普通发票，并于8月7日在《北京市商品房现房买卖合同》上盖章确认。2022年9月，岳某申请给涉案车位安装充电桩，某中心于2022年9月6日出具《物业同意书》，就岳某申请在该涉案车位安装新能源电动汽车充电桩并在相关公共区域进行电力线路及电表安装施工表示同意，同日出具车位证明，证明岳某对涉案车位有使用权。2022年9月8日大兴供电公司前来安装充电桩。因恒大未来城属于商业办公性质，只能由公司购买，某公司1在销售涉案车位时，口头告知岳某，等涉案车位能够办理产权证时，会提前通知岳某，岳某收到通知后再成立公司办理产权登记手续，在此期间岳某也曾询问过某公司1，均被告知暂时不能办理涉案车位的产权登记手续。直到2023年6月19日晚，在恒大未来城问题群里，看到业主马丽莉发的微信才知道，小区的部分房屋和几乎所有的车位被北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）查封了，群里的业主有21日去二中院立案庭询问，法官告知正在沟通等回复。岳某经查购买的涉案车位也在被查封的范围内，房屋尚未被查封。在这之前某公司1没有通知包括岳某在内的相关业主何时可以办理涉案车位和房屋的产权，这才是造成岳某没能及时办理涉案车位产权的原因，之后岳某于2023年7月12日设立某公司2用来签订《北京市商品房现房买卖合同》，2023年8月4日，某公司1的销售贾硕向岳某交付涉案车位和房屋的增值税电子普通发票，岳某问贾硕合同下周是否能盖章，涉案车位是否可以办理网签，贾硕回答“盖章不知道，涉案车位没有”。8月7日某公司1才在《北京市商品房现房买卖合同》上盖章。同时某中心于2023年8月7日出具车位使用证明两份，证明某公司2和岳某对涉案车位拥有产权，内容为“该业主自2020年9月30日起至今一直实际占有和使用该车位”，即岳某对涉案车位拥有产权。何时能签订《北京市商品房现房买卖合同》和办理涉案车位产权，岳某要等某公司1通知。因某公司12023年5月29日在北京市规划和自然资源委员会大兴分局做完房屋备案后，并没有及时通知包括岳某在内的业主可以办理房屋和涉案车位产权，才导致涉案车位被二中院查封，无法及时办理涉案车位过户的原因系某公司1的原因，并非岳某怠于办理涉案车位产权证。岳某曾以某公司2的名义向二中院提起执行异议和执行异议之诉，二中院作出（2023）京02民初262民事判决书认定“岳某系某公司2的法定代表人岳某1之女；2020年9月19日，岳某与某公司1签订了《恒大未来城车位认购书》，2020年9月起使用涉案车位，而某公司2成立于2023年7月。虽某公司2与岳某均称岳某系履行公司筹备执行人职责，但在签订《恒大未来城车位认购书》及使用车位过程中，均未体现此情况，故不能认定岳某系代表某公司2签约。综上，《恒大未来城车位认购书》无法认定为某公司2与某公司1签订的合同，岳某对涉案车位的占有使用亦不能视为某公司2已合法占有该涉案车位。故某公司2要求确认涉案车位归其所有、某公司1协助办理产权登记手续并停止执行，不符合上述法律规定，本院难以支持”。上诉后，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）作出（2024）京民终758号民事判决书认定“第一，如何认定涉案车位认购行为的法律关系主体。关于《恒大未来城车位认购书》，其签订主体记载为岳某与某公司1，某公司2声称岳某是作为公司成立筹备执行人的身份代表该公司签订上述协议，然而，在《恒大未来城车位认购书》签订及后续履行过程中，未有与此相关的行为体现和证据佐证，仅凭某公司1向某公司2所出具的涉案车位款增值税电子普通发票，无法证明某公司2的上述主张，故本院不予采信”。通过两审可以看出，法院均认定实际涉案车位认购行为的法律关系主体和实际使用人均为岳某本人。综上所述，岳某在二中院查封涉案车位前，就已和某公司1签订涉案了《恒大未来城车位认购书》，并按照合同约定全额支付了相应的款项，且自涉案车位交付以来，一直由岳某实际占有使用。此外，没有及时办理产权证也并非系岳某的原因所致。故此，恳请二中院依法查清案件事实，解除涉案车位所采取的执行强制措施，保护岳某的合法权益。

本院查明，某公司与某公司1、某公司3建设工程施工合同纠纷一案，依某公司申请，本院于2023年4月27日出具（2023）京02民初87号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结某公司1名下价值169001146.6元的财产。后本院以（2023）京02执保267号案件立案执行，于2023年6月19日查封某公司1名下若干车位和房产，查封期限为三年，本案所涉涉案车位在查封范围内。

另查：2020年9月19日岳某与某公司1签订《恒大未来城车位认购书》，其中载明，乙方（买受人）岳某，岳某向某公司1购买涉案车位，价款100000元；庭审中岳某提供支付凭证三份，载明岳某于2020年9月18日分三次分别向王秋兰账户支付款项300000元、40000元、20000元，共计360000元，转账留言分别为2005、2006总款18*2=36万，子母位首笔款，差6万；岳某子母车位05+06总计36万已付34万，此汇第2笔差2万；岳某子母车位05+06总款36万已付34万，补全尾款2万；2023年8月4日某公司1向某公司2出具增值税电子普通发票，载明某公司2向销售方某公司1支付涉案车位价款100000元。

另查一：某中心2023年8月7日出具的车位使用证明，载明岳某自2020年9月30日起实际占用涉案车位。

另查二：岳某与某公司1签订的《恒大未来城商品房认购书》、某公司2与某公司1签订的《北京市商品房现房买卖合同》，其中分别载明岳某、某公司2从某公司1购买北×××房屋；同时某公司1就北×××房屋分别向岳某和某公司2出具购房款收据及增值税电子普通发票。

另查三：某公司2曾就涉案车位向本院提出过执行异议和执行异议之诉，均被驳回，其中本院2024年4月25日作出的（2023）京02民初262民事判决书载明：具体到本案，根据在案证据可以认定，岳某系某公司2的法定代表人岳某1之女；2020年9月19日，岳某与某公司1签订了《恒大未来城车位认购书》，2020年9月起使用涉案车位，而某公司2成立于2023年7月。虽某公司2与岳某均称岳某系履行公司筹备执行人职责，但在签订《恒大未来城车位认购书》及使用车位过程中，均未体现此情况，故不能认定岳某系代表某公司2签约。综上，《恒大未来城车位认购书》无法认定为某公司2与某公司1签订的合同，岳某对涉案车位的占有使用亦不能视为某公司2已合法占有该涉案车位。故某公司2要求确认涉案车位归其所有、某公司1协助办理产权登记手续并停止执行，不符合上述法律规定，本院难以支持。因某公司2不服前述民事判决书上诉至北京高院，北京高院于2024年8月16日作出的（2024）京民终758号民事判决书载明：第一，如何认定涉案车位认购行为的法律关系主体。关于《恒大未来城车位认购书》，其签订主体记载为岳某与某公司1，某公司2声称岳某是作为公司成立筹备执行人的身份代表该公司签订上述协议，然而，在《恒大未来城车位认购书》签订及后续履行过程中，未有与此相关的行为体现和证据佐证，仅凭某公司1向某公司2所出具的涉案车位款增值税电子普通发票，无法证明某公司2的上述主张，故该院不予采信。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据现有证据，本院可以认定案外人岳某已在涉案车位被查封前即与某公司1签订了合法有效的书面买卖合同并已支付了全部价款同时实际占有使用该涉案车位，其对于未办理过户登记亦无明显过错，故其所提关于排除涉案车位强制执行措施的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对位于×××号车位的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年九月十四日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤