天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异19号

异议人（利害关系人）：彭建峰，男，1973年9月20日出生，汉族，自由职业，住天津市河北区。

申请执行人：天津市津房非融资性担保股份有限公司，住所地天津市和平区大同道15号。

法定代表人：张军，总经理。

被执行人：闫燚，女，1971年2月1日出生，汉族，住天津市静海区。

在本院执行申请执行人天津市津房非融资性担保股份有限公司与被执行人闫燚追偿权纠纷一案中，异议人彭建峰对（2022）津0104执1430号案件对天津市河西区XX房屋的第二次网络司法拍卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人彭建峰称，请求撤销对天津市河西区XX房屋（以下简称涉案房屋）的第二次网络司法拍卖，并退还异议人全部房款1045167.02元。事实和理由：一是拍卖公告中公示涉案房屋为无租赁，实际有租赁，存在至2023年1月31日的事实租赁关系，实际与拍卖公告内容不符；二是拍卖公告公告中公示涉案房屋不欠物业费，实际自2017年1月开始欠费至今，实际与拍卖公告内容不符；三是涉案房屋的评估价不实，远远高于市场成交价格，对异议人进行了严重误导；四是承诺涉案房屋内有住户，但是没有租赁合同，可以随时交房，实际没有按照承诺的期限按期交房。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明的职责；该规定第三十一条还明确，由于拍卖财产展示失实，致购买目的无法实现的，当事人请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应予支持；该规定第十四条第三项对实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日对拍卖财产已知瑕疵和权利负担应通过网络司法拍卖平台予以特别提示。法院所网络拍卖的涉案房屋公告与所竞买标的物的实际严重不符，未对标的物的现状实际和相关事实进行公开公告，该拍卖公告严重违背法律事实依据，不符合上述法律规定。异议人还依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三条，因涉案房屋的拍卖公告与实际不符，造成没有按约定时间向异议人交房的行为，异议人认为严重与事实不符，执行行为存在重大瑕疵，故提出执行异议。

审查过程中，异议人彭建峰向法院提交了如下证据：1．《房屋租赁合同》；2．涉案房屋的司法拍卖信息、涉案房屋的《天津市不动产登记资料查询结果》、《标的物介绍》、《竞买公告》以及《网络竞价成功确认书》；3．物业欠费台账照片、《该房屋所在32号楼房市场价依据和物业费欠费依据说明》、《物业管理服务费催缴函》《网络询价报告》、与涉案房屋同一栋楼的三套房屋司法拍卖信息；4.2022年9月23日异议人与法院工作人员的通话录音音频、2023年2月4日异议人与被执行人的通话录音音频、异议人与涉案房屋的承租人的微信聊天记录截图；5．涉案房屋的产权证。

本院查明，原告天津市津房非融资性担保股份有限公司与被告闫燚追偿权纠纷一案，于2021年5月19日起诉至本院，经审理，本院于2021年10月21日作出（2021）津0104民初8176号民事判决书，判决如下：“一、本判决生效之日起十五日内，被告闫燚偿还原告天津市津房非融资性担保股份有限公司垫付的贷款本息275874.7元；二、本判决生效之日起十五日内，被告闫燚支付原告天津市津房非融资性担保股份有限公司以垫付的贷款本息为基数的利息（自每期代偿日始至实际给付之日止以每期代偿款为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、如被告闫燚到期不履行上述给付义务，原告天津市津房非融资性担保股份有限公司可以对被告闫燚所有的坐落于天津市河西区XX房屋申请拍卖、变卖，所得价款优先受偿。”

申请执行人天津市津房非融资性担保股份有限公司于2022年3月17日向本院申请执行，执行案件为（2022）津0104执1430号。2022年4月8日，本院轮候查封被执行人名下的涉案房屋。2022年5月7日，鉴于申请执行人天津市津房非融资性担保股份有限公司享有涉案房屋抵押权，涉案房屋的首先查封法院天津市河西区人民法院将涉案房屋移送本院（2022）津0104执1430号案件执行。2022年4月14日经询问申请执行人、2022年6月6日经询问被执行人，双方当事人同意采取网络询价方式确定涉案房屋的参考价。本院于2022年6月8日委托中国工商银行融ｅ购电商平台、京东大数据评估询价平台、阿里拍卖大数据询价平台对涉案房屋进行网络询价，当日，中国工商银行融ｅ购电商平台、京东大数据评估询价平台、阿里拍卖大数据询价平台分别出具了《网络询价报告》。2022年6月10日，经询问申请执行人、被执行人，双方当事人同意采取网络询价结果确定了案涉房屋的参考价。2022年7月6日，本院作出（2022）津0104执1430号执行裁定书，裁定“拍卖、变卖被执行人闫燚名下坐落于天津市河西区XX房产”。

2022年7月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于涉案房屋拍卖（一拍）的拍卖公告，载明：天津市南开区人民法院将于2022年8月15日10时至2022年8月16日10时止进行公开拍卖活动；评估总价：1,516,369.67元；起拍价：1,061,458.77元。其中《标的调查情况表》中“标的现状”的“租赁情况”为“无”；“标的物介绍”中“其他介绍”为“该房屋由案外人使用，现本院以现状拍卖，买受人须接受拍卖标的物现状。因过户产生的税、费以及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行向有关部门咨询并负担”；“标的物估值”中“其他费用情况”为“物业费：据租户提供，该房屋没有物业欠费情况，物业费收费标准：1.8元/平方米，其他费用不详（欠费以实际发生为准），具体请竞买人自行向有关部门咨询并负担”。后该场拍卖已流拍。2022年9月6日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于涉案房屋拍卖（二拍）的拍卖公告，载明：天津市南开区人民法院将于2022年9月22日10时至2022年9月23日10时止进行公开拍卖活动；评估总价：1,516,369.67元；起拍价：849,167.02元。后该场拍卖买受人彭建峰以1,045,167.02元的价格成交。

本院于2022年10月9日作出（2022）津0104执1430号之二执行裁定书，裁定“拍卖被执行人闫燚名下坐落于天津市河西区XX房产以1045167.02元拍卖成交，由买受人彭建峰买受上述房屋。天津市河西区XX房产所有权自本裁定送达买受人彭建峰时起转移。买受人彭建峰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2022年10月19日，经询买受人彭建峰，问其是否了解竞买房产情况、是否悔拍，买受人彭建峰答“我已了解该房产，我不悔拍”。本院于2022年10月19日作出（2022）津0104执1430号之三执行裁定书，裁定“一、由法院指定申请人彭建峰单方强制办理坐落于天津市河西区XX不动产转移登记手续，该不动产归彭建峰所有，……三、解除对闫燚名下坐落于天津市河西区XX房产的所有查封。该房产已处置”。2022年10月24日，买受人彭建峰取得涉案房屋的产权登记。2022年12月30日，本院作出（2022）津0104执1430号结案通知书，通知申请执行人、被执行人“本院（2022）津0104执1430号执行案件执行结案”。

本院认为，本案的争议焦点为对涉案房屋的第二次网络司法拍卖中的公告内容是否严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，是否存在可撤销本次网络司法拍卖的情形。

关于本案对涉案房屋的第二次网络司法拍卖中的公告内容是否严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……。尽管本院在拍卖公告的《标的调查情况表》中将涉案房屋的“租赁情况”标注为“无”，但是在“标的物介绍”中已经写明涉案房屋的使用现状，在“其他介绍”、“其他费用情况”中也已经写明物业费是否欠费由买受人自行向有关部门咨询并负担。拍卖公告中明确写明涉案房屋的评估总价以及起拍价，并附《网络询价报告》。因此拍卖公告对涉案房屋的情况描述，不会影响买受人对涉案房屋价值的判断，亦不会因此使买受人产生重大误解导致购买目的无法实现。

关于是否存在可撤销本次网络司法拍卖的情形的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，买受人彭建峰已于2022年10月24日登记为涉案房屋的权利人，没有向本院提交能证明执行程序有严重违法情形的证据，对于司法拍卖是否损害了买受人的权益也缺乏证据予以证明，故本案网络司法拍卖并不存在可撤销情形。

综上，异议人彭建峰提出的撤销对涉案房屋的第二次网络司法拍卖以及退还全部房款的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：

驳回异议人彭建峰的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第一中级人民法院申请复议。

审判长　　叶金馥

审判员　　石文华

审判员　　酒　源

二〇二三年二月二十七日

书记员　　陈伟航

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。