天津市南开区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）津0104执异167号

案外人：沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区白塔街9号。

法定代表人：孟令宇，总经理。

委托诉讼代理人：杨雨，女，该公司职工。

原申请执行人：陈志龙，男，1952年8月26日出生，汉族，住天津市南开区。

被执行人：洪梅，女，1957年2月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。

本院在执行申请执行人陈志龙与被执行人洪梅民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司于2023年2月16日向本院提出书面异议，请求法院中止执行被执行人洪梅名下坐落于沈阳市东陵区房屋的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司称，异议申请人与被执行人洪梅于2013年5月16日签订《商品房买卖合同》及附件（下统称合同），被执行人洪梅向异议申请人购买位于沈阳市东陵区。根据合同约定，总购房款为1146800元，付款方式为按揭贷款，被执行人洪梅在签订合同时，向异议申请人支付该商品房总价款的30.24%，即346800元；被执行人洪梅在2013年6月16日前，向异议申请人支付总房款的69.76%，即800000元。2013年7月18日被执行人洪梅向中国农业银行辽宁省分行营业部（以下简称农行）贷款800000元。

被执行人洪梅交齐全部购房款后，由于未按约偿还农行按揭贷款，导致农行将异议申请人与被执行人洪梅起诉至法院，经过二审程序，沈阳市中级法院作出［2016］辽01民终12031号民事判决书，判决解除农行与被执行人洪梅的贷款合同，异议申请人对被执行人洪梅的贷款本息承担连带责任。异议申请人承担了连带保证责任后，于2017年2月21日向沈阳市浑南区人民法院提起解除合同的诉讼，2017年4月27日，沈阳市浑南区人民法院判决解除异议申请人与被执行人洪梅针对沈阳市东陵区签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被执行人洪梅支付异议申请人违约金229360元，如洪梅未按期履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费4740元，由洪梅承担。

异议申请人认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条的规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”。

异议申请人作为案涉房屋的建设单位，因建设而原始取得案涉房屋的所有权。异议申请人与被执行人洪梅签订《商品房买卖合同》后，仅办理了合同备案登记和预告登记，并未办理不动产所有权登记，案涉房屋所有权从未转移，洪梅从未取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。本案异议申请人与被执行人洪梅之间的《商品房买卖合同》已经解除，洪梅已丧失对案涉房屋的债权，即洪梅已经丧失取得案涉房屋权属登记的法律依据及可能性，预告登记依法已经失效。贵院继续对案涉房屋采取预查封、拍卖及过户措施缺乏法律依据，因此应当立即停止将该商品房进行预查封、拍卖及过户。

综上所述，异议申请人是案涉房屋所属建设用地的使用权人，合法建设了案涉房屋，案涉房屋的所有权应归异议申请人所有。贵院将异议申请人的财产予以预查封、拍卖及过户，明显错误。异议申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起执行异议，请求依法终止（2022）津0104执恢880号案件对位于沈阳市东陵区的执行，停止将该商品房进行预查封、拍卖及过户。

案外人有证据证明其为真正权利人，现贵院查封该房屋将严重侵犯案外人作为房屋权利人的利益，故案外人提出异议。

沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司向本院提供了如下证据：（2015）沈河民四初字第02081号民事判决书、辽宁省沈阳市中级人民法院[2016]辽01民终12031号民事判决书、沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初1914号民事判决书，[2019]辽01**执异60号执行裁定书、涉案房屋拍卖网页截图（网络竞价成功确认书）、沈阳市不动产中心查询证明等。

本院查明，原告陈志龙与被告洪梅民间借贷纠纷一案，经调解，本院于2015年6月15日作出（2015）南民初字第5057号民事调解书。因被执行人洪梅未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陈志龙向本院申请执行，执行案号为（2015）南执字第1478号。因被执行人现无财产可供执行，申请执行人书面同意终结本次执行程序，本院作出（2015）南执字第1478号执行裁定书：“终结本院（2015）南执字第1478号执行案件的本次执行程序”。2021年10月15日，申请执行人陈志龙申请恢复执行，执行案号为（2021）津0104执恢1000号，因申请执行人陈志龙现已向本院提出了撤销执行申请，本院现已完成了本次执行程序，本院裁定：“本院（2021）津0104执恢1000号执行案件的执行程序终结”。2022年7月26日，陈志龙申请恢复执行，执行案号为（2022）津0104执恢880号，因暂不具备执行条件，本院裁定：“终结本院（2022）津0104执恢880号案件的执行”。

在（2015）南执字第1478号案件的执行过程中，本院于2015年7月8日轮候预查封被执行人洪梅名下坐落于沈阳市东陵区房屋。该房屋于2015年1月28日由沈阳市浑南区人民法院因（2015）浑南民初第85号案件被预查封，后续封至2020年1月26日，此后未再续封。因（2015）南执字第1478号成为首封案件，本院对被告洪梅名下位于沈阳市东陵区房屋予以拍卖。为此，案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司以对涉案房屋拥有所有权为由向本院提出执行异议。

另查，案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司以房屋买卖合同纠纷为由将洪梅起诉，沈阳市浑南区人民法院于2017年4月27日作出（2017）辽0112民初1914号民事判决书，判决：“一、解除原告沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司与被告洪梅于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件（合同编号Ｅ1310058290）；二、被告洪梅于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司违约金229360元。（1146800×20%）”该判决书另确认事实：洪梅与沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司于2013年5月16日签订商品房买卖合同及补充协议，约定洪梅购买沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司开发的位于沈阳市东陵区房屋，总金额1146800元。洪梅于2013年5月16日向沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司交纳了首付款346800元，余款800000元在中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部（以下简称农行辽宁省分行营业部）于2013年8月1日办理了贷款手续，该笔贷款于2013年8月6日到达原告账户，在该贷款中沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司作为保证人提供阶段性保证担保，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以银行为抵押人的抵押登记手续时止。洪梅偿还贷款至2015年3月后不再偿还贷款本息。农行辽宁省分行营业部起诉，沈阳市沈河区人民法院于2016年4月28日作出（2015）沈河民四初字第02081号民事判决书，判决：一、解除农行辽宁省分行营业部与洪梅、沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、洪梅于判决生效之日起15日内给付农行辽宁省分行营业部本金719609.78元；三、洪梅于判决生效之日起15日内给付贷款利息10072.88元；四、沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司对判决第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回农行辽宁省分行营业部的其他诉讼请求。因洪梅未履行生效判决书，沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司向农行辽宁省分行营业部偿还贷款本金、利息、罚息、复利794767.91元。

再查，在另案中，原告汤振霞与被告洪梅民间借贷纠纷一案，汤振霞作为申请执行人，洪梅作为被执行人。沈阳市浑南区人民法院向沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司送达（2017）辽0112执恢28号民事裁定书以及协助执行通知书，冻结被执行人洪梅在沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司的购房首付款346,800元，并通知其上述款直接向汤振霞履行，不得向洪梅履行。为此沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司提出执行异议，沈阳市浑南区人民法院2019年6月20日作出[2019]辽01**执异60号执行裁定书，该裁定查明，沈阳市浑南区人民法院于2018年12月20日扣划沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司的账户存款362,822.16元。因沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司欠付洪梅的款项为346,800元，仅在上述款项范围内向申请执行人承担责任，故划扣执行款应以346,800元为限。后沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司不服提出复议，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01执复249号执行裁定书，裁定驳回复议申请。

本院认为，案外人所主张的权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，系争房产为不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，发生效力，而不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因系涉案房产预告登记在被执行人洪梅名下。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司虽然提交了相关证据，但不能证明沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司对涉案房屋享有可以排除执行的权利。

另依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。结合本案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，依照上述法律规定，法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。因此，案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司所提出的停止对涉案房屋的强制执行措施之请求，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回案外人沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司的异议请求。

案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　叶金馥

审判员　　戴舒燕

审判员　　酒　源

二〇二三年四月十七日

书记员　　李静思

附：本裁定依据的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。