天津市北辰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津0113执异53号

案外人：张某宁，男，2004年11月29日出生，汉族，住天津市北辰区。

申请执行人：安某敏，女，1973年8月26日出生，汉族，住天津市武清区。

被执行人：天津某某投资发展有限公司，住所地天津市北辰区（天津北辰经济技术开发区）。

法定代表人：孙某金。

委托诉讼代理人：王某弟，女。

本院在执行申请执行人安某敏与被执行人天津某某投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，查封被执行人天津某某投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区**街镇**路**花园**房屋，案外人张某宁对案涉房屋提出排除执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人张某宁称，贵院在强制执行过程中，查封了天津某某投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区**街镇**路**花园**房屋，并拟对该房屋进行拍卖。由于案外人与天津某某投资发展有限公司签订了《房屋预定合同》，且案外人已交清该房屋的全部房款。因此，案外人系该房屋的合法权利人，依法提出本执行异议，请求贵院立即停止对位于天津市北辰区**街镇**路**花园**不动产的执行并解除查封，切实维护案外人的合法权益。

本院查明，原告安某敏与被告天津某某投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年2月3日立案后,同日作出（2023）津0113民初1318号民事调解书，主要内容为：一、被告天津某某投资发展有限公司于2023年5月4日前给付原告安某敏逾期交房损失共计16356.69元；二、双方在本案再无其他争议；三、案件受理费104元，由被告天津某某投资发展有限公司负担（此款被告天津某某投资发展有限公司于2023年5月4日前给付原告安某敏）。调解书生效后，天津某某投资发展有限公司未履行给付义务，安某敏向本院申请强制执行，本院于2023年7月20日立案受理，案号（2023）津0113执3534号；2023年10月11日，本院作出（2023）津0113执3534号执行裁定书，裁定查封天津某某投资发展有限公司名下坐落于天津市北辰区**街镇**路**花园**房屋，该房屋规划用途为非居住，查封期限为三年。

另查，2019年1月24日，天津某某投资发展有限公司为甲方，张某宁为乙方，双方签订《房屋预定合同》，约定：乙方预定的房屋为甲方的东岸名郡一期项目**号楼**单元**号，用途为非住宅，建筑面积38.90平方米，价款1180305元等。当日张某宁将全部房屋价款以银行转账的方式给付天津某某投资发展有限公司；2019年4月22日，案涉房屋交付张某宁并由其占有至今。2022年8月15日，天津某某投资发展有限公司为甲方，张某宁为乙方，双方签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定：乙方自愿购买甲方开发的案涉房屋，房屋总价款1180305元等。审查中，天津某某投资发展有限公司确认系其未能缴纳相应税费的原因导致案涉房屋未能过户登记。

本案的争议焦点为案外人张某宁对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人安某敏申请强制执行的债权为金钱债权，案涉房屋登记在被执行人天津某某投资发展有限公司名下;在本院查封前，案外人张某宁与被执行人就案涉房屋签订买卖合同并已经支付全部价款，且案涉房屋已交付案外人并由其占有至今；根据案外人提交的证据及被执行人的自述，系因被执行人的原因导致案涉房屋至今未办理过户登记。综上，上述情形已符合司法解释规定的不动产买受人物权期待权成立的条件，因此案外人张某宁对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对坐落于天津市北辰区**街镇**路**花园**房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向天津市北辰区人民法院提起诉讼。

审判长　　程庆九

审判员　　赵大琨

审判员　　朱　钢

二〇二四年二月一日

书记员　　孙　蓓

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十二人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合

同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款

且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。