北京市丰台区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）京0106执异1966号

案外人：薛某。

申请执行人：李某。

被执行人：北京某有限公司。

在本院执行李某与北京某有限公司房屋买卖合同纠纷一案[执行案号为（202x）京x执xx号]中，薛某对本院执行的位于北京市丰台区某房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

薛某称，请求解除对涉案房屋的查封措施。事实和理由：201x年x月xx日，薛某与北京某有限公司签订编号为xx的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由薛某购买涉案房屋，房款10718581元采用商业贷款形式支付。商业贷款于201x年x月放款，薛某自201x年x月起开始向中国民生银行偿还贷款。202x年x月，北京某有限公司向薛某交付涉案房屋。202x年x月xx日，北京某有限公司向薛某开具了涉案房屋的购房发票。薛某在202x年x月将涉案房屋装修完毕后即入住该房屋，自此一直占有使用涉案房屋至今。北京市丰台区人民法院在执行（202x）京x执xx号案的过程中查封了涉案房屋。涉案房屋虽登记在北京某有限公司名下，但实际属于薛某的财产，故薛某申请法院解除对涉案房屋的查封。

本院查明，李某与北京某有限公司买卖合同纠纷一案，本院于202x年x月xx日作出（202x）京x民初xx号民事判决书，判决确定：一、北京某有限公司于本判决生效之日起7日内向李某支付违约金298532.56元；二、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，由李某负担1347元（已交纳），由北京某有限公司负担2671元（于本判决生效之日起7日内交纳）。后北京某有限公司不服上述一审判决，向北京市xxx人民法院提起上诉。

202x年x月xxx日，北京市xxx人民法院作出（202x）京x民终xx号民事判决书，判决确定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5778元，由北京某有限公司负担（已交纳）。

202x年x月xx日，薛某向本院申请强制执行，本院予以受理，案号为（202x）京x执xx号。

202x年x月xx日，本院查封北京某有限公司名下位于北京市丰台区南苑乡槐房村的不动产[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]，查封期限三年，自202x年x月xx日起至202x年x月xx日止。同日，本院查封北京某有限公司名下位于北京市丰台区某地块[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]。查封期限为三年，自202x年x月xx日起至202x年x月xx日止。根据北京市规划和自然资源委员会向本院出具的北京某有限公司名下房屋查封清单，其中包括涉案房屋，登记状态为有效权证，权证号为（202x）丰不动产权证第xx号，登记时间为202x年x月x日。

另查，201x年x月xx日，北京某有限公司（出卖人）与薛某（买受人）签订编号为xx的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定包括但不限于以下内容：出卖人以出让方式取得坐落于某地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京（201x）丰不动产权第xx号，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，土地使用年限自201x年x月xx日至208x年x月xx日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为侨禧名苑。买受人购买的商品房为上述项目中的xx商品房、居住公共服务设施xx。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京国政恒信测绘技术服务有限公司，其预测建筑面积共150.09平方米。其中，套内建筑面积119.94平方米，分摊共有建筑面积30.15平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米89158.05元，总价款10693617元。在买受人交清办理商品房不动产转移登记所需的资料及税费并办理完毕该商品房交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕该商品房的不动产转移登记。

202x年x月xx日，北京某有限公司（甲方、出卖人）与薛某（乙方、买受人）签订《面积补差协议》，约定包括但不限于以下内容：甲乙双方共同签订合同编号为x的《北京市商品房预售合同》，乙方自愿购买位于丰台区某地块某地块，经政府行政管理部门审核批准的房号地址为丰台区某房屋。根据上述合同约定，房屋面积最终以有资质的测绘部门实测为准。经有资质的测绘部门实测，建筑面积为150.47平方米，套内建筑面积为120.22平方米，公摊面积为30.25平方米。根据上述合同约定乙方应向甲方补面积补差款24964元，最终房屋总价为10718581元。

202x年x月xx日，北京某有限公司向薛某交付涉案房屋。

202x年x月xx日，涉案房屋办理产权登记，登记的权利人为北京某有限公司，权证号为京（202x）丰不动产权证第xx号。

202x年xxx日，北京某有限公司（销售方）向薛某（购买方）开具编号为x的《北京增值税普通发票》，载明的货物或应税劳务、服务名称为不动产*房地产开发住宅，价税合计为990万元，备注栏项目地址为丰台区某地块某房屋。

202x年x月xx日，北京某有限公司（销售方）向薛某（购买方）开具编号为x的《北京增值税普通发票》，载明的货物或应税劳务、服务名称为不动产*房地产开发住宅，价税合计为818581元，备注栏项目地址为丰台区某地块某房屋。

本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，薛某作为买受人，对登记在被执行人北京某有限公司名下的涉案房屋提出异议。第一，案外人薛某于201x年x月xx日与被执行人北京某有限公司签订书面合同购买涉案房屋，早于本院查封时间。从协议内容来看，该协议系双方就涉案房屋签订的买卖合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，本院据此认定薛某在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，薛某自202x年x月至今一直占有使用涉案房屋。第三，根据北京某有限公司开具的发票显示，薛某已按照合同约定支付了涉案房屋的全部价款。第四，依据现有证据无法认定涉案房屋未办理过户登记系因薛某原因。综上，案外人薛某的异议请求具有事实和法律依据，其对涉案房屋享有的权利符合排除执行的法定情形，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止（202x）京x执xx号案中北京某有限公司名下位于北京市丰台区南苑乡槐房村的不动产[不动产登记证号：京（201x）丰不动产权第xx号]上北京市丰台区某房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　何东奇

审 判 员　申艺丹

审 判 员　杨　静

二〇二四年一月四日

法官助理　龚　梅

书 记 员　辛　静