北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异481号

案外人：王某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：许某。

被执行人：郭某。

被执行人：吕某。

被执行人：赵某。

被执行人：某公司5。

被执行人：某公司6。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）申请执行某公司2、某公司3、某公司4、许某、郭某、吕某、赵某、某公司5、某公司6（以下简称某公司6）一案[执行案号：（2023）京02执恢126号]过程中，案外人王某对执行位于×××房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

王某称，请求依法解除（2023）京02执恢126号裁定书对案涉房屋查封、停止拍卖等执行措施。事实和理由：某公司1诉被执行人某公司6融资租赁合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在执行（2020）京02执860号执行案件中，依据某公司1申请，于2021年4月21日向某住建局发出（2020）京02执860号协助执行通知书，请其协助办理查封某公司7（以下简称某公司7）“×××”项目×××等多套房屋，查封期限三年，自2021年4月21日起至2024年4月20日止，北京二中院于2024年6月11日又作出（2023）京02执恢126号拍卖公告，其中涉及到案涉房屋。一、王某是案涉房屋的所有人，且已经支付了合同约定的购房款，并占有使用多年。理由如下：1.2017年1月12日，王某通过中国银行向某公司7账户转账545767元的房款，购买了案涉房屋，某公司7给王某出具了收款收据。2.2018年1月16日，王某与某公司8（以下简称某公司8）签订了书面的《×××业主临时公约》。3.2018年4月14日，异议人王某与某公司8签订了《×××小区物业服务协议》并于当日向某公司8缴纳了本案房屋的契税11945.86元、印花税199.1元，合计12144.16元。缴纳了本案房屋的物业费1694.6元、水电费公摊338.53元、变压器基本容量384元，合计2416.91元。缴纳了本案房屋的天然气入户费3200元、室内管安装费783元，合计3993元。缴纳了本案房屋的公共维修基金4235元、不动产登记550元，合计4785元。某公司8给异议人王某出具了收据。4.2019年11月25日，王某与某公司7签订了《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，在万宁住建局办理了初始登记，登记备案案号为WNL000030431号，万宁住建局也出具了网签合同。王某于2019年11月24日，在某公司9购买的海尔洗衣机、格力空调、海尔彩电、海尔冰箱、美的电热水器，也安装到了案涉房屋。5.2019年11月25日某公司10办理了机顶盒、宽带业务并安装。当天向某公司8缴纳了电费300元、水费200元。6.2019年11月25日，向某公司8缴纳了本案房屋的物业费2117.7元、水电费公摊338.8元、变压器基本容量384元，合计2840.5元。7.2019年11月25日，向某公司13缴纳了304元的气费。8.2019年11月25日，向某公司11缴纳1402元的费用。综上，2017年1月12日后王某已实际占有案涉房屋，在北京二中院查封前王某已办理入驻案涉房屋的《×××小区物业服务协议》《×××业主临时公约》《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，并缴纳了相关费用。以上事实足以证实王某是案涉房屋的所有人。二、某公司1申请查封案涉房屋不是适格主体。（2020）京02执860号执行案件中，被执行人是某公司6，某公司7不是该案件某公司1的债务人，属于案外人。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。第八条规定，对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。案涉房屋现在仍然登记在某公司7名下，该公司不是中信富通公司的债务人，中信富通公司申请查封案涉房屋不是适格主体。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中异议人王某向某公司7账户足额缴纳了545767元的房款，异议人王某与某公司8签订了书面的《×××业主临时公约》和书面的《×××小区物业服务协议》。异议人王某与某公司7签订了《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，可见北京二中院查封之前王某已签订合法有效的书面买卖合同等，对案涉房屋已实际占有。王某享有足以排除强制执行的权益。综上，异议人王某为维护自己的合法权益，根据民事诉讼法第二百三十四条规定，向北京二中院提出异议，请求依法解除对异议人王某购买的案涉房屋的查封、停止拍卖等执行措施，维护异议人王某的合法权益。

某公司1辩称，不同意王某的异议请求。一、根据物权公示原则，案涉房屋所有权人目前仍为房地产开发商，王某对案涉房屋不享有所有权。二、某公司1系案涉房屋的合法申请查封主体。（2019）琼民终329号民事判决书确定案涉房屋所有权人为某公司6，王某并未办理案涉房屋的过户登记手续，某公司1作为申请执行人申请查封某公司6的财产，符合法律规定。三、根据王某主张适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。案涉房屋被查封前未签订买卖合同。王某提交的《万宁市产权式酒店客房买卖合同》上并无签署日期，不能证明该合同签订于案涉房屋查封日期即2021年4月21日之前。同时，该合同未在万宁市住房和城乡建设局（以下简称万宁市住建局）备案，结合该合同第八条的约定，说明其签订时间并非王某主张的2019年11月25日。另外，万宁市住建局出具的《兴隆×××项目房屋销售状况统计表》显示，截止2020年12月25日，案涉房屋销售状况是“已预定”状态，说明案涉房屋在前述日期前未网签、备案。王某所谓的“2019年11月25日”签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》与事实不符，该合同未网签、备案。《万宁市产权式酒店客房买卖合同》无效。即使该买卖合同已签订，但因违反限购政策也属无效合同。《万宁市产权式酒店客房买卖合同》未在2018年4月22日（海南省全域限购）前向万宁市住建局报备，案涉房屋属于限购政策范围内房产。就目前现状来说，《万宁市产权式酒店客房买卖合同》违反了海南省限购政策即市场秩序和国家宏观政策等公序良俗，根据合同法第五十二条第一款第四项的规定，《万宁市产权式酒店客房买卖合同》归于无效。《万宁市产权式酒店客房买卖合同》不符合法律规定。即使《万宁市产权式酒店客房买卖合同》有效，但并不合法。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第十条“产权式酒店客房预（销）售必须严格实行买卖合同网上签约及备案制度”的规定，《万宁市产权式酒店客房买卖合同》不合法。2.王某提交的证据不足以证明其已实际且合法占有案涉房屋。王某出生于2002年1月13日，其所谓“2017年1月12日后王某实际占有案涉房屋”的主张有悖常理。3.王某提交的证据不能证明其已实际支付了全部房屋价款。4.未能办理案涉房屋的过户登记系王某自身原因所导致。没有证据证明王某向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖方提出过办理案涉房屋过户登记的请求。且未办理商品房买卖合同的备案手续、创造出办理过户登记的前提条件，说明未尽到合理注意义务。四、王某主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不适用本案，不能排除执行。1.案涉房屋不属于商品住宅，王某不属于商品房消费者。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规》琼府办（2016）203第三条第3款，产权式酒店不同于商品住宅，属商业性质，用于商业经营活动。”的规定，以及王某提交的《万宁市产权式酒客房买卖合同》《×××小区物业服务协议》《×××业主临公约》的条款内容表述，说明案涉房屋系投资属性的商业用房而非商品住宅，王某不属于商品房消费者。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不适用于本案。即使本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，因不同时具备该条规定的三种情形，不能排除执行。综上，王某的理由不能成立，应驳回王某的异议申请。

本院查明，本院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决：“一、某公司2、某公司3于本判决生效后10日内给付某公司12欠付租金73147282.37元、租金(或保证金)滞纳金(2014年9月16日至2018年3月13日为43530213.71元，自2018年3月14日起至实际支付之日止，以73147282.37元为基数，按照每年24%的标准计算)以及名义货价1170000元；二、某公司2、某公司3于本判决生效后10日内向某公司12支付另案诉讼费356708元、另案律师费100000元及本案诉讼财产保全责任保险费151584.62元；三、某公司4、许某、郭某、吕某、赵某、某公司5就本判决第一项、第二项确定的某公司2、某公司3的债务承担连带保证责任，某公司4、许某、郭某、吕某、赵某、某公司5承担清偿责任后，有权向某公司2、某公司3追偿；四、某公司12就本判决第一项、第二项确定的某公司2、某公司3的债务，对临汾市房地产管理局出具的编号为临房他证抵押字第×××号、第×××号房屋他项权证项下的房屋享有优先受偿权、对临汾市房地产管理局出具的编号为临尧他项（2013）第34号土地他项权证项下的土地使用权享有优先受偿权；五、某公司12就本判决第一项、第二项确定的某公司2、某公司3的债务，对编号为临工商尧抵登字（2013）028号的《动产抵押登记书》项下的抵押物享有优先受偿权；六、某公司12就本判决第一项、第二项确定的某公司2、某公司3的债务，对临汾市工商行政管理局出具的编号为(临市)股质登记设字[2013]第032号《股权出质设立登记通知书》项下的质押股权享有优先受偿权；七、在某公司12实现本判决第一项、第二项确定的债权之前，编号为ZXFT(YW)2013037-1的《融资租赁合同》项下的租赁设备（以《融资租赁合同》附件一租赁物明细表为准）归某公司12所有；八、某公司6于本判决生效后10日内就本判决确定的某公司2、某公司3对某公司12的债务，在76916708元的范围内承担共同还款责任；九、驳回某公司12的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799723元，财产保全申请费5000元，公告费1690元，由某公司2、某公司3、某公司4、许某、郭某、吕某、赵某、某公司5、某公司6负担（于本判决生效后7日内交纳）。”后某公司2不服，向北京市高级人民法院上诉，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，中信富通公司向本院申请强制执行，本院以（2020）京02执860号立案执行。执行过程中，本院于2021年4月21日查封案涉房屋。

另查明，某公司7与某公司6合资、合作开发房地产合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初225号民事判决、海南省高级人民法院（2019）琼民终329号民事判决主文中确定分配给某公司7所有的房屋中不包括案涉房屋。万宁市住建局于2020年12月25日所作的《兴隆×××项目房屋销售状况统计表》显示，案涉房屋属于“已预定”状况。

审查过程中，王某向本院提交《×××业主临时公约》《×××小区物业服务协议》《万宁市产权式酒店客房买卖合同》《某公司9零售单》、中国银行国内汇款付款通知单、某公司11客户业务受理单2张、某公司13专用收据、某公司11收费收据、房款收款收据、契税及印花税收据、水电费收款收据等证据。

结合王某提交的证据，本院认定如下事实：1.王某与某公司7签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，约定购买案涉房屋，价格为418105元。2.2017年1月12日，董某向某公司7转账545167元，中国银行国内汇款付款通知单附言载明：王某购房款5号楼403。同日，某公司7出具收款收据，载明收到王某购买案涉房屋房款545167元。2019年11月5日，王某向董某转账550000元。3.2018年4月14日，王某与某公司14签订案涉房屋的《×××小区物业服务协议》。2018年4月14日，某公司14向王某出具收据3张，分别载明收到王某案涉房屋物业费2117.7元、水电费公摊338.8元、变压器基本容量384元；天然气入户费3200元、室内管安装费793元；公共维修基金4235元、不动产登记550元。4.2018年4月14日，某公司14向王某出具收据载明收到王某案涉房屋契税11945.86元、印花税199.1元。

本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，结合王某提交的证据，可以认定在本院查封案涉房屋之前，王某已经与某公司7签订了具备买卖合同主要内容的《万宁产权式酒店客房买卖合同》、支付了全部购房款并实际占有、使用案涉房屋，且未能办理过户登记亦非王某本人过错，故王某对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：

中止对×××房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　连　强

审 判 员　　石　东

审 判 员　　曾小华

二〇二四年六月二十八日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤